Жилищный опрос: риелторы просят ввести особые правила продажи квартир для пенсионеров

После распространения «схемы Долиной» риелторские компании попросили Госдуму, Совфед и правительство разработать особые правила продажи квартир пенсионерами. В частности, они предлагают проводить сделки с единственным жильем только через номинальные счета и запретить полное снятие средств после продажи квартиры — вывод денег возможен для покупки новой или лечения. Крупные участники рынка инициативу поддержали, а в Госдуме отнеслись к ней скептически, отметив риски дискриминации по возрасту и противоречие Конституции. О том, что еще предлагают участники рынка — подробности в материале «Известий».

Что предлагают риелторы

Рост числа случаев по «схеме Долиной» — когда россияне через суд возвращают себе проданные под влиянием мошенников квартиры, а добросовестные покупатели остаются и без денег, и без жилья — вызвал беспокойство риелторских агентств и компаний. Крупнейшие игроки отрасли обратились в правительство, Госдуму и Совет Федерации с просьбой разработать особые правила продажи квартир пенсионерами. В правительстве документ получили, сообщили источники редакции в кабмине.

«Более 90% всех случаев связаны с продажей единственного жилья людей пожилого возраста под влиянием мошенников с последующим переводом денежных средств на посторонние счета», — говорится в письме.

Авторы предлагают в случае, если пожилые люди продают единственное жилье, в обязательном порядке использовать при расчетах номинальный счет (банковский счет, который открывает один человек для распоряжения деньгами, принадлежащими другому лицу): его будет открывать покупатель для продавца. Денежные средства с него могут быть использованы для приобретения другого жилья продавцом с правом свободного распоряжения оставшейся суммой.

«Если средства от продажи единственного жилья планируется потратить для приобретения квартиры третьим лицам, в том числе близким родственникам, обеспечить защиту прав пожилых людей путем выделения соразмерной доли в приобретаемом объекте недвижимости», — указали авторы.

Также предлагается разрешить снятие с номинального счета до 10% от стоимости проданного жилья. Использование остальных денежных средств — без приобретения в собственность жилого помещения — предлагают разрешить для оплаты налогов, кредитов и иных задолженностей, товаров и услуг организаций в безналичной форме, а также для размещения средств на вкладах. Но только в случае наличия постоянной регистрации по новому месту проживания.

«Следует обязать всех участников процесса проведения сделки (риелторские агентства, банки, Росреестр и нотариусов) выдавать под роспись памятки по борьбе с мошенничеством в сфере недвижимости и номерами анонимной горячей линии для таких случаев, — отмечается в письме. — Рекомендовать проведение психолого-поведенческой экспертизы при существенном снижении цены продаваемой недвижимости лицами в возрасте старше 55 лет относительно ее рыночной стоимости (снижение на более чем 10%)»

Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов отметил, что «схема Долиной» осложнила ситуацию со сделками на вторичном рынке жилья. По его словам, она требует кардинальных мер по защите, с одной стороны, пожилых людей от потери единственного жилья, с другой — обеспечения прав добросовестных покупателей на приобретаемую недвижимость.

— С начала года мы заблокировали уже порядка 10 таких сделок, но мошенники вынуждают людей продать недвижимость и без участия риелторов, — сказал он. — Предлагаемые меры могут показаться жесткими, но они направлены на защиту прав людей на жилье.

Он напомнил, что депутаты Госдумы, а также Генпрокуратура сейчас предлагают варианты, как бороться с такой схемой, и в числе наиболее громко звучащих предложений введение периода охлаждения при продаже недвижимости на семь дней. Ильдар Хусаинов считает, что это проблему не решит.

— Уже сейчас стали появляться случаи злоупотребления сложившейся судебной практикой, когда пожилые люди пытаются признать сделку недействительной спустя месяцы, — добавил эксперт.

Как оценивают инициативу

Предложенные изменения вполне разумны, отметила гендиректор Vsn Group Яна Глазунова.

— Но внимательно оценивать сделки стоит не только с пожилыми людьми, но и в принципе все, которые касаются продажи единственного жилья, — отметила она. — Я неоднократно наблюдала, как люди, заказывая какие-то документы, даже внятно не могут объяснить, что именно им нужно. И возникает вопрос: если они даже на этом этапе не осознают, что им нужно для сделки, точно ли они понимают, что дальше будет с их квартирой?

Эксперт отметила, что в случае с Ларисой Долиной, ставшей ярким примером новой схемы мошенничества, ни покупатель, ни агентство недвижимости, которое проводило эту сделку, не виноваты в том, что на продавца вдруг нашло «озарение» и певица решила передать деньги третьим лицам.

— Вроде бы сомнений в ее вменяемости нет. К тому же это явно не ее единственное жилье. Поэтому к этой ситуации много вопросов, — сказала Яна Глазунова.

Как не стать жертвой пенсионера

Предлагаемые меры на первый взгляд выглядят разумными и логичными, но они связаны с существенным ограничением имущественных прав неопределенно широкой части граждан России, полагает член правового комитета «Российской гильдии риэлторов» Николай Зырянов.

— Моделирование действия этих предложений показывает, что их практическая реализация может оказаться невозможной, — сказал он. — Более эффективным может быть дальнейшее развитие концепции добровольных ограничений и самозапретов.

Такие меры, по его словам, просты, доступны и не требуют глобальной реформы российского законодательства. Цель изменений, с одной стороны, создание условий для предотвращения совершения сделок под влиянием преступников, а с другой стороны — сгладить последствия уже свершившихся договоров, которые впоследствии признаются недействительными.

— Помочь может, например, введение добровольного самозапрета на продажу недвижимости. Цель такого изменения — вселить в сознание внушаемых граждан из группы риска уверенность в том, что никакие неправомерные сделки с их недвижимостью не возможны, и люди, которые сообщают им об этом по телефону, мошенники, — сказал Николай Зырянов.

Он полагает, что банки могли бы дополнить стандартные условия договоров с физическими лицами об открытии счетов пунктом о добровольном самозапрете — на получение суммы больше определенной.

Проблема мошенничества с недвижимостью пожилых граждан стала одним из самых болезненных вопросов на вторичном рынке жилья, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

— Предложение об обязательном использовании эскроу-счетов при продаже единственного жилья пожилыми людьми могло бы стать следующим логичным этапом, — полагает он. — Особенно важно, что средства на таком счете разблокируются только после регистрации перехода права собственности и истечения определенного срока. Это дает время для проверки законности сделки и защищает обе стороны.

Для комплексного решения проблемы необходимо также расширение сферы нотариального удостоверения, полагает председатель Общероссийского профсоюза медиаторов Владимир Кузнецов. Нотариус как независимый и квалифицированный юрист обязан удостовериться в дееспособности и истинной воле сторон, что станет более надежным барьером, чем рекомендательная экспертиза.

— Необходимо законодательно закрепить ответственность банков, если будет доказано, что перевод крупных сумм с

о счета пожилого продавца на счета мошенников был осуществлен без должной проверки подозрительной операции в соответствии с требованиями ЦБ, — добавил юрист.А эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Илья Васильчук просто посоветовал добросовестным покупателям вместе с профессиональным юристом проверить все документы, провести опрос соседей, родственников, коллег по работе. Также он рекомендовал остерегаться сделок с явно заниженной стоимостью и быстрых продаж, а также добиваться освобождения продаваемой квартиры продавцом от своих вещей и снятия владельцев и всех проживающих в квартире с регистрационного учета до заключения основного договора.