Запрет не помеха: мини-квартиры сохраняют популярность

Минстрой рекомендовал застройщикам увеличить минимальную площадь жилья. Сейчас, по данным аналитиков, почти половина новостроек не дотягивают до принятых стандартов. Эксперты отмечают смену модели в сегменте: от суперэконома в новостройках — к «респектабельным» вариантам на объектах реновации.

Практика Москвы и Подмосковья, где уже введены ограничения на проектирование квартир с небольшой площадью в новостройках, вполне может быть принята и в других регионах страны. В середине марта 2025 года Минстрой предложил региональным властям не одобрять проекты, предусматривающие студии площадью менее 28 кв. м. При этом в министерстве уточняют, что это лишь рекомендация, а окончательное решение остается за регионами. Тем не менее, эксперты предполагают, что ряд субъектов федерации может последовать этому совету.

В документе от Минстроя прописаны следующие минимальные стандарты площади жилья:

- для студий — от 28 кв. м;
- для однокомнатных квартир — от 36 кв. м;
- для двухкомнатных — от 49 кв. м;
- для трехкомнатных — от 66 кв. м.

Эти параметры фактически повторяют нормы, уже введенные в Москве с августа 2024 года и в Подмосковье — с января 2025-го. Власти этих регионов уже отказывают в утверждении проектов, которые предусматривают строительство жилья меньшего метража.

При этом в ряде крупных городов малогабаритное жилье по-прежнему занимает заметную долю рынка. В пятерку лидеров по доле малометражных квартир в апреле вошли города-миллионники:

1)Санкт-Петербурге — 25% от общего объема квартир;
2)Краснодар — 12,7%;
3)Воронеж и Новосибирск — около 12,5% соответственно;
4)Уфа — 11,6%.

Ситуация на рынке новостроек показывает, что многие квартиры не дотягивают до рекомендованных норм по площади. Об этом говорится в данных ДОМ.РФ. Например, сейчас по всей стране строится около 255 тыс. квартир до 28 кв. м, 597 тыс. однокомнатных до 36 кв. м, 206 тыс. двухкомнатных до 49 кв. м и 82 тыс. трехкомнатных до 66 кв. м. Выходит, что почти половина всех строящихся квартир меньше, чем советует Минстрой.

Ограничения сверху, интерес снизу
За несколько месяцев до введения в Москве нормы по квадратуре жилплощади спрос на мини-квартиры, по данным аналитиков «ЦИАН», вырос на 15–20%, а цены — на 10–15%. В старой Москве такие квартиры теперь стоят в среднем 10,47 млн руб., и предложения стремительно тают.

Запрет был продиктован соображениями качества жизни — власти Москвы заявили, что квартиры менее 28 кв. м не обеспечивают базовых санитарных и бытовых норм.
Но в реальности, как указывает Андрей Тонконогов, партнер и руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости ТеДо, переход на более просторное жилье далек от спроса на рынке. Изначально высокие цены на недвижимость и повышенный спрос со стороны покупателей привели к тому, что девелоперы сместили приоритеты в пользу строительства малогабаритных квартир площадью до 28 кв. м. В результате данный сегмент стал самым быстрорастущим в Москве. При этом необходимо отметить, что данная тенденция больше была свойственна столице — в целом по России число малогабаритных квартир росло в три раза медленнее, чем в Москве.

«Даже после введения запрета спрос на малогабаритное жилье остается стабильным и за последний год вырос на 7% — такие квартиры по-прежнему остаются самым доступным вариантом. Но доля этого сегмента на рынке снижается: из-за новых требований к качеству застройщики все реже запускают проекты с маленькими квартирами и переходят на строительство жилья комфорт-класса», — говорит Андрей Тонконогов.

Малогабарит как компромисс: как выглядит мини-жилье сегодня
Еще недавно суперэконом считался нишей, которую осваивали небольшие девелоперы, говорит Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group. Однако за последние три года этот формат стремительно рос, как и средняя стоимость квадратного метра в таких проектах, которая увеличилась на 49,5%, а бюджет покупки — с 4,6 до 6,4 млн руб. При этом площадь осталась практически неизменной — в пределах 15,8–17,7 кв. м.

Изменение цен на мини-квартиры в Москве за последние три года

Данные: VSN Group
Малогабаритное жилье продолжает развиваться — просто в других формах, уточняет эксперт VSN Group. В частности, речь идет о лофтах и реконструкции старого фонда. Современные проекты мини-жилья базируются на принципе «максимальной нарезки» внутри существующих зданий, где фасады обновляются, а коммуникации полностью перестраиваются. Это позволяет обойти ограничения по минимальной площади, ведь речь идет не о строительстве с нуля, а о реновации.

«Суперэконом сегмент реализуют небольшие компании, которым выгодна реконструкция — низкие затраты, быстрая реализация. Их главная фишка — современный облик, компактность и локация, а не метраж. При этом стоимость одного квадратного метра в таких объектах уже превышает 400 тыс. руб.», — уточняет Яна Глазунова.
По сути, речь идет о смене модели: от суперэконома с метражом до 17 кв. м — к компактным, но более «респектабельным» квартирам, уточняет эксперт. Такой подход позволяет девелоперам сохранить маржинальность, удовлетворить спрос и не вступать в конфликт с нормативами.

Даже с учетом законодательных ограничений, девелоперы стараются «втиснуть» минимальные форматы в более крупные проекты — например, создавая компактные однокомнатные квартиры на 29–32 кв. м, говорит эксперт ТеДо. Это связано с высокой ликвидностью и привлекательной доходностью.
«Малогабаритное жилье продается быстрее других форматов — его чаще покупают инвесторы и молодежь. Кроме того, чем меньше квартира, тем дороже стоит квадратный метр. А покупатели чаще ориентируются на общий бюджет и платеж по ипотеке, чем на метраж», — поясняет Андрей Тонконогов.