Стартапы на рынке недвижимости: стадия - котлован

Если бизнес-модель оказывается удачной, более того, - воспроизводимой, то стартап растет и процветает. Мы решили, что, термин «стартап» уместно перенести и на рынок недвижимости.

«Стартап» (стартующий) – выразительное слово. Ассоциация: вышел в кроссовках на старт, подпрыгнул и побежал. На самом деле термин «стартап» обозначает компанию, которая работает над неким новым проектом. Если бизнес-модель оказывается удачной, более того, – воспроизводимой, то стартап растет и процветает. Мы решили, что, термин «стартап» уместно перенести и на рынок недвижимости.

Стартапом можно считать новый проект на ранней стадии строительства, который либо несет в себе что-то принципиально новое для рынка, либо находится на «гребне» передовых тенденций. То есть, имеет интересную концепцию, прогрессивное архитектурное и инженерное решение, предлагает жителям новое качество жизни.

Красивая цифра 33

По данным компании «ИРН-Консалтинг», в I квартале 2018-го года, в Москве на стадии котловавна находилось 16 корпусов – это 4% от общего объема жилых комплексов в продаже (всего в Москве продается 399 «штук»). Плюс на начальной стадии находится еще 8 корпусов с апартаментами (доля – 4,5%, всего – 179 корпусов). В Ближнем Подмосковье «на котловане» насчитывалось 9 корпусов, это 2% от продаваемого жилья (436 «единиц»). Итого у нас 33 дома «на нуле», где можно купить квартиру или апартаменты.

У генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой схожие цифры – на территории Москвы, Новой Москвы и ближайшего Подмосковья до 5 км от МКАД находится 7 проектов апартаментов и 31 проект с квартирами. При этом 3 комплекса включают оба формата и входят в обе группы. По данным «Метриум Групп», на стадии котлована сейчас нет комплексов с апартаментами.

Выгода: намного ли дороже готовая квартира?

Если вы приобретаете квартиру на начальной стадии строительства, то хорошо экономите: между «котлованом» и сданным объектом в цене есть существенная разница. В тучные докризисные времена инвестирование в строительство жилья позволяло удвоить и утроить вложения. Сейчас другое дело – недвижимость приносит меньше, однако выгода есть.

Опрошенные «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты дают довольно солидную вилку роста цены новостройки с нуля до сдачи вэксплуатацию – 18-50%. Верхний предел  50% – для нынешнего рынка, мягко говоря, редкий. Средние цифры нам называет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: в «старой» Москве разница в стоимости квадратного метра в объектах на стадии котлована и в сданных объектах составляет примерно 20-25%, в области где-то 18-20%.

«Если на старте квартира может стоить в среднем около 3 млн рублей, то к моменту сдачи дома ее цена может приблизиться к 5 млн рублей, все зависит от характеристик проекта и транспортной доступности. В данном случае речь идет о цикле монолитного строительства», - объясняет Дмитрий Усманов, коммерческий директор ГК «МИЦ».

Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» поясняет, что разница в цене между котлованом и готовой квартирой в 20-25% характерна для домов с длительностью строительства 2-2,5 года. Чем быстрее строится дом, тем эта разница меньше. Юрий Лакеев, коммерческий директор RDI уточняет: если жилой комплекс строится за несколько месяцев, то разница может не превышать 10-12%. А руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой» Екатерина Попова-Щелкан отмечает, что застройщики повышают цену планомерно, – в среднем на 1% в квартал.

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» обращает внимание на то, что существует разница в цене между готовы» домом и заселенным. После сдачи в эксплуатацию в течение 1-2 лет цена квадратного метра еще растет, по мере того как жилой комплекс заселяется, «обживается» и наполняется инфраструктурой, под которую в большинстве ЖК отведены первые этажи домов.

Аналитики компании «Лидер Инвест» называют и другие важные факторы, влияющие на ценообразование, кроме стадии строительства: это квартирография корпуса (более мелкая или крупная нарезка квартир, наличие более востребованных площадей) и местоположение в микрорайоне относительно других корпусов (ближе к метро, вид на воду или лес, корпус классом выше/ниже.)

Почему надо покупать именно в 2018 году?

Если покупатель желает приобрести квартиру «на котловане», то медлить не нужно. Напоминаем: грядут перемены на строительном рынке.С июля 2018 года вступают в силу поправки в закон № 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам, а затем в стране вообще откажутся от долевого строительства. Вот вкратце суть изменений. На рынок допустят застройщиков с трехлетним опытом работы как минимум и со «своими» деньгами – суммой не менее 10% от проектной стоимости строительства. Будут контролировать их финансовую деятельность, урежут административные расходы, усложнится система выдачи разрешения на строительство. Уже работает компенсационный фонд дольщиков, куда застройщики отчисляют взносы с тем, чтобы гарантировать людям возврат денег, либо достройку проблемного объекта. Перемены могут повлечь за собой просадку рынка: девелоперы будут адаптироваться к изменениям, а строить станут меньше.

А дальше начнется переход от долевого строительства к проектному финансированию. То есть, основным источником средств для строительства станут банковские кредиты, а граждане будут перечислять деньги застройщику после того, как он построит дом. Переходный период займет три года. (Подробности в статье «Поправки в 214-й закон: как изменится рынок для покупателя»).

Так что «2018-й год, возможно, последний, когда еще можно купить квартиру на стадии «котлован» с большой скидкой от готового жилья (до 25%)», - предполагает Дмитрий Цветов (ГК «А101»).

Накануне перемен застройщики стараются вывести на рынок как можно больше проектов, поэтому есть из чего выбирать. Тот, кто воспользуется данным шансом, по мнению ряда наших экспертов, еще и сэкономит, так как по их прогнозам, квартиры после часа «Х» могут подорожать. «Предстоящие изменения спровоцируют рост расходов застройщиков, что повлечет за собой и рост цен, это неизбежно. Кроме фактического роста цен до 10%, у покупателя не будет возможности войти в сделку с минимальным порогом затрат», - предупреждает Дмитрий Усманов (ГК «МИЦ»)

К новой процедуре вообще много вопросов. Например, непонятно, как будет решаться вопрос с покупкой в ипотеку. «Покупка живыми деньгами ничем не отличается от текущих условий, но % за использование банковских денег точно будет заложен в стоимость квадратного метра, равно как и прочие обязанности застройщика по новому закону», - полагает Денис Крючков коммерческий диектор Агентства недвижимости «РЯДОМ».

Так что лучше купить жилье и по старым правилам и по старым ценам. Например, в стильных проектах Fresh в Зябликово от компании Донстрой и Level Амурская в Гольяново от Level Group можно приобрести студии 20 и 18 кв. м за 3, 47 млн м руб. и 3,2 млн руб. соответственно (данные «ИРН-Консалтинг»).

Яна Глазунова (VSN Realty) напоминает о выгодных ставках по ипотеке, которые будут снижаться в течение года. «В итоге можно найти отличный проект с доступными «на котловане» ценами и взять на него дешевую ипотеку», - заключает Ольга Воронцова заместитель генерального директора ООО «Магистрат» (риелтор объектов ГК «ИНТЕКО»).

«Когда проект выходит в продажу, выбор квартир очевидно шире – можно выбрать этаж, планировку, вид из окна. На более поздних этапах число доступных квартир уменьшается», - приводит еще один аргумент Дмитрий Голев, директор департамента жилой недвижимости Optima Development.

И наконец, это будет качественное жилье с интересными опциями, потому что строят сейчас не так, как 10 лет тому назад.

Современный жилой комплекс: что это такое

Эксперты поделились с нами своим видением новаций в жилищном строительстве.

Новое в архитектуре…

По мнению Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, заметной тенденцией стало распространение высотного строительства: «На первичном рынке столичных новостроек комфорт-класса представлено по крайней мере 10 жилых комплексов с корпусами, насчитывающими свыше 30 этажей. Во времена типового строительства такие объекты ассоциировались у покупателей исключительно с дорогостоящими классами жилья».

Сама компания Level Group возводит на востоке Москвы жилой комплекс комфорт-класса «Level Амурская» из десяти башен высотой от 24 до 39 этажей. Преимущества высоток – хорошие видовые характеристики квартир, широкоформатное остекление, просторные входные группы и межквартирные холлы, высокие потолки. «Высотный жилой комплекс неизбежно становится архитектурной доминантой локации, так как в Москве все еще преобладает среднеэтажная застройка. Соответственно, жилье будет узнаваемым и оригинальным», - резюмирет эксперт.

Юрий Лакеев (RDI), выделяет такой тренд как мультиформатность, то есть в пределах одного жилого комплекса можно приобрести как квартиру в многоэтажном доме, так и таунхаус, многоэтажный лофт или пентхаус, коттедж и разнообразие метражей и планировок (от 20 до 500 кв. м.). «В квартирах делают современную свободную планировку, панорамные окна, высокие потолки, много дополнительного пространства, которого раньше не было, — большие кладовки, гардеробные, кабинеты, столовые, несколько санузлов».

По наблюдениям директора по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяны Подкидышевой, стали более разнообразными фасады – комбинируются разные фактуры, внедряются интересные элементы декора (кованые орнаменты на балконах и т.д.), разрабатываются интересные колористические решения.

Если говорить о масштабных ЖК, то их сегодня проектируют как полноценные кварталы, с собственной инфраструктурой, закрытые от внешнего шума, но открытые для людей. «Получаются обособленные и при этом интегрированные в структуру района и города комплексы», - дополняет Яна Глазунова (VSN Realty).

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE указывает на изменения оформления входных групп. Если раньше в домах эконом- и комфорт-класса были тесные и мрачные подъезды, то теперь это светлые помещения больших размеров. При входе в дом девелоперы все чаще предусматривают комфортную зону с мягкими диванчиками, комнатой матери и ребенка, зонами для хранения колясок, велосипедов и самокатов.

… в инженерном обеспечении…

Роман Лябихов (ГК «Атлант») определяет основную тендению в этой области, как «цифровизацию». Все больше застройщиков ориентируется на так называемое поколение Z, то есть, тех молодых людей, которые станут основной аудиторией покупателей жилья уже через 5-10 лет. Компании предоставляют бесплатный высокоскоростной интернет для всех жителей, устанавливают различные элементы системы «умный» дом (голосовой вызов лифта, счетчики, которые автоматически снимают показания и отправляют их в управляющую компанию), предлагают мобильные предложения для общения с соседями и связи с управляющей компанией.

Так, в ЖК «Прайм Парк» (м. Аэропорт) от компании Optima Development, управление и коммуникации с сервисными службами и службой охраны дома жильцы будут осуществлять через приложение, использовать его для контроля и управления коммунальными расходами, передавать показания счетчиков, осуществлять доступ в жилую зону и на парковку.

…в материалах и технологиях…

По оценке Юрия Лакеева (RDI), если раньше чаще всего использовалось панельное домостроение, то сегодня в 80% случаев это монолит.

Что же касается отделки и декора, то больше используется натуральных материалов. К примеру, в благоустройстве придомовых территорий «Level Амурской» планируется использовать деревянные изделия и декоративные элементы. В сквере на территории комплекса будут созданы террасы из массива лиственницы. В отделке мест общего пользования будет применятся камень.

…в благоустройстве придомовых территорий…

Для жителей все больше появляется нестандандартных опций. Компания RDI строит зоны для барбекю, собачьи площадки, создает спортивные городки, оборудует прогулочные зоны и даже устанавливает арт-объекты. В Архитектурном пригороде «Южная Долина» установлен арт-объект «Грибница», созданный художником и писателем Павлом Пепперштейном, это большая детская площадка с гигантскими грибами-беседками.

ЖК «Ново-Молоково» украшают репродукции скульптур современного художника-дизайнера Андрея Люблинского из серии Cubism. Это собранные из кубиков персонажей — заяц, медведь, олень и другие.

Благоустройство придомовых территорий сегодня немыслимо без дизайна, – считает Кирилл Игнахин (Level Group). Так, приватные дворы и общественные зоны в ЖК «Level Амурская» получат оригинальную световую концепцию. Для каждого события и мероприятия на территории комплекса запускаются различные сценарии освещения. Декоративной и функциональной подсветкой оснащены малые архитектурные формы – скамейки, многоуровневые площадки, террасы.

Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости») –отмечает, что модная концепция дворов без машин, перестала быть прерогативой только высокобюджетных проектов.

Все интереснее становятся проекты озеленения, ландшафтного дизайна, на территории ЖК все чаще можно встретить собственный парк, например в ЖК «Прайм Парк (м. Аэропорт). Редкость – собственная набережная, но в проекте комфорт-класса «Город на реке Тушино-2018» благоустроенная набережная имеется. Есть набережная и в новом ЖК «Береговой» (р-н Филевский парк).

…в инфраструктуре ЖК…

Из свежих тенденций Юрий Лакеев (RDI) отмечает создание досуговых зон на центральной улице жилого комплекса, где располагаются кафе, кинотеатры, магазины, фитнес-залы, то есть всё самое необходимое для жителей. Компания также организует культурные центры RDI. «Через них мы формируем соседское сообщество, особую ответственность жителей за место, где они живут. Наши специалисты проводят мероприятия, мастер-классы, выставки, перфомансы, организуют поездки для жителей на выставки, в музеи, по историческим местам», - говорит эксперт.

Комьюнити-клуб, где жители смогут проводить время с соседями, отмечать праздники, устраивать мероприятия есть и в ЖК «Береговой» (р-н Филевский парк). «Клубы для жителей – это многофункциональные помещения для различных аудиторий и форматов проведения досуга, организации творческих мастерских, - комменитирует руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой» Екатерина Попова-Щелкан. - Комьюнити-центр может быть, как в отдельно стоящем здании, спортивном комплексе, так и организован на первом этаже дома и включать в себя зону ресепшн, библиотеку, лобби, зал, который можно трансформировать и использовать в качестве коворкинга или для проведения деловых встреч и встреч с соседями, банкетов, и даже как собственный кинотеатр.

Далее мы попросили экспертов подробнее описать жилые комплексы на начальных стадиях строительства, которые их компании строят или продают. Смотрите также таблицу в конце текста.

НЕСКУЧНЫЙ HOME& SPA

ЖК из пяти высотных башен расположен в Донском районе, недалеко от станции метро Шаболовская и станции МЦК Площадь Гагарина, в 10 минутах ходьбы от Нескучного сада и парка Горького.

«Мы изначально закладывали в «НЕСКУЧНЫЙ HOME& SPA» о многофункциональную концепцию. Постарались учесть все потребности современного человека, живущего в ритме мегаполиса, чтобы каждый житель получал полноценный сервис», - объясняет Мария Котова, директор департамента жилой недвижимости GORNDevelopment.

На территории комплекса будет фитнес-клуб общей площадью 3500 кв. м., spa-комплекс с панорамным бассейном на высоте 130 метров. Внутри комплекса – камерная торговая галерея, где расположатся магазины, рестораны и кафе с авторской кухней. Для детей – детский клуб 24 часа, центр развития детского творчества, детский сад, всепогодная площадка. Предусмотрен двор без машин, и свободный подземный паркинг. В составе комплекса планируется реализация масштабного культурного пространства «Новый авангард» общей площадью около 7 тыс. кв. м.

В «ассортименте» разообразные квартиры, в том числе, видовые, и апартаменты. Стоимость квартир от 12 млн руб. Квартиры с террасой – стоимостью 159 млн руб. Цена за квадратный метр варьируется от 243 тыс. руб. до 563 тыс. руб. (1 млн. 200 тыс. за пентхаус).

Источник: портал по недвижимости MetrInfo.Ru