Россияне бросились арендовать жилье: в три раза дешевле ипотеки

В России появилась категория людей, принципиально предпочитающих жить не в собственных квартирах, а в съемных. Аренда жилья для них уже как образ жизни — пользоваться, но не владеть. Нередко «вечные арендаторы» имеют бабушкино или родительское жилье, некоторые при желании могут вступить в ипотеку. Но что-то подвигает их годами и даже десятилетиями занимать чужую территорию.

«МК» решил выяснить причину нового интересного феномена.


— В последнее время в России появились люди, имеющие достаточный доход, но принципиально снимающие жилье, — говорит генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. — На 95% это либо те, кто не готов переплачивать за кредит, либо кто еще не может позволить себе квартиру в интересном и симпатичном им районе.

Обычно это несемейные люди, пары без детей или со взрослым ребенком. Как правило, они предпочитают районы, где жили или родились, выросли, учились, но стоимость жилья здесь для них высока.

…У Вики и Андрея из Воронежа взрослый ребенок — Мише скоро исполнится тридцать. Десять лет назад они отдали ему купленную в начале 2000-х годов «двушку», а сами предпочли съемное жилье. По словам супругов, такое решение они приняли, взвесив все «за» и «против».

— Ввязываться в ипотеку не хотелось. Особенно угнетало осознание того, что мы приобрели квартиру за десять тысяч долларов, а к 2013-му цены взлетели минимум в пять раз, — рассказывают воронежцы. — Но главное — в съемном жилье, в отличие от собственного, не нужно делать ремонт.

В первой квартире, которую арендовали супруги, в течение пяти лет все было отлично, а потом начались мелкие проблемы: сначала кран на кухне начал подтекать, потом светильник в ванной забарахлил, обои в комнатах уже выглядели не такими свежими, да и диван пообтерся. Но воронежцы поняли, что им совершенно не хочется связываться с мастерами, а тем более делать ремонт, пусть даже за счет хозяев. И просто переехали в другую квартиру с идеально новой сантехникой и мебелью.

Теперь и она «пообтрепалась», так что супруги снова готовятся к переезду. Квартиры подбирают «под ключ», полностью меблированные, с бытовой техникой и посудой. Свои вещи перевозят за пару «ходок» на личном автомобиле. «Есть люди, которые привязываются к своему жилью, к своему району, но мы не из таких, — говорит Вика. — Наоборот, нравится новизна. Возможно, в этот раз даже сменим город — нам очень нравится Санкт-Петербург. Благо оба работаем на удаленке: я фрилансер, муж — программист».

— К принципиальным арендаторам относятся наследники, у которых есть родительское жилье, а пока они живут самостоятельно в арендной квартире, — продолжает Яна Глазунова. — Есть и совсем небольшая категория арендаторов — это люди со стабильным доходом, которым просто не важно, что они оставят после себя.

…Профессор Рязанского университета Валерий, вышедший на пенсию, но продолжающий трудиться, за всю жизнь так и не завел семью — был увлечен наукой, у девушек вниманием не пользовался. Родительскую квартиру два года назад продал за пять миллионов, и эти деньги вместе с зарплатой позволяют ученому жить на широкую ногу. «Я снимаю апартаменты в гостинице, с полным обслуживанием, на мой век денег хватит, — говорит Валерий. — Меня спрашивают, почему я не оставил недвижимость родственникам, называют эгоистом. Да, у меня есть дальняя родня, но мы почти не общаемся. Я им ничем не обязан, они мне тоже. Не понимаю, почему я должен жертвовать качеством своей жизни ради троюродных братьев и их детей».

Престижная школа важнее своего угла

— Похожая категория арендаторов, которая набирает вес, — высококвалифицированные специалисты, которые уже привыкли к определенному уровню дохода и предоставляемого сервиса. Часто такие арендаторы выбирают сервисные апартаменты — то есть человек просто живет в помещении, ему нет необходимости заботиться о быте. За него все бытовые вопросы решает сервисная компания, — говорит управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

У этой категории есть специфический портрет: чаще всего — люди, не обремененные бытом, с условной одной сумкой вещей. Они легки на подъем и не заинтересованы в том, чтобы «прирастать» к месту. Именно такие арендаторы легко меняют место проживания, если меняется работа. Причем у этой категории может быть вполне достаточно средств на ипотеку, но не всем это нужно.

— Моя профессия кочевая, месяцами по разным регионам, — рассказывает политтехнолог Андрей, владеющий квартирой в Санкт-Петербурге. — Нет смысла обживать свой дом, когда с мая по сентябрь ты, скажем, в Костроме, потом, после кампании, не помня себя, отдыхаешь где-нибудь на море до ноября, потом едешь на следующую кампанию уже до марта, а между мартом и маем едешь расслабиться в горы. Поэтому мой багаж умещается в большой чемодан, спортивные тренажеры, без которых я не мыслю квартиры, покупаю каждый раз заново по объявлению, а потом продаю… А книги и памятные вещи храню у родителей в Питере.

Еще одну категорию составляют «вечные арендаторы», которые выбирают район исходя из подходящего учебного заведения — хорошей школы или вуза, либо же из близости к месту работы.

— Есть небольшая часть арендаторов, которые снимают квартиру на длительный срок «под школу». Обычно это семьи, которые уделяют огромное внимание образованию детей и ищут квартиру рядом с хорошей школой, чтобы не возить детей, — рассказывает Ирина Доброхотова.

«Мы могли бы взять ипотеку, но те варианты покупки, которые хоть как-то доступны нам, не подходили территориально, — рассказывает Галина, юрист и мама 7-летней дочери. — Необходимо было попасть на участок определенной школы, одной из наиболее высокорейтинговых в Москве. А на этом участке выбор — либо пятиэтажки, идущие под реновацию в ближайшие годы, либо новостройки бизнес-класса».

Приобрести дорогую квартиру мечты в московской новостройке — по ценам этого года, больше 40 миллионов рублей — было, очевидно, не по карману, а купить что-то в пятиэтажке не удалось из-за позиции банка — в качестве залога такую жилплощадь Галине не одобрили. В результате было принято решение: снять ту же самую «трешку» в пятиэтажке на всю оставшуюся этому дому жизнь. 70 тысяч рублей в месяц — и дело сделано: пусть дорогой ремонт делать и бессмысленно, зато ребенок попадает в «крутую» школу. А тут еще Галина выяснила, что ждет двойню…

Не можешь купить — сними

Для тех, кто живет один, фактором выбора места жительства часто становится близость к работе. У таких арендаторов может быть своя квартира, но в не подходящем им районе, которую они сдают, и снимают лучшую, возможно, даже с доплатой.

— Я хотел жить не просто в этом районе, но в конкретном доме, доме-легенде, — рассказывает Василий, сотрудник одного из ведущих российских научно-исследовательских институтов. — Его в самом конце сороковых построили для ведущих ученых нашего института; мало того, что до работы пять минут пешком, так еще и каждая квартира когда-то принадлежала не абстрактному дяде, а одному из наших легендарных коллег старшего поколения. У нас есть даже свой неформальный музей, куда принято передавать памятные вещи, связанные с жителями дома.

Вот только купить квартиру здесь практически невозможно: на рынок жилплощадь в этом доме выходит редко (в среднем один объект в год), а цена совершенно несовместима с заработками даже вполне успешного ученого. Зато многие квартиры сдаются на долгий срок: наследники гениев часто живут не в России, поэтому для них сдача семейного жилья — хорошее материальное подспорье.


За полноразмерную «двушку» ученый платит около 80 тысяч рублей в месяц. «Недешево, но семью мне удалось убедить, — говорит собеседник «МК». — Здесь роскошный двор с собственным маленьким лесом и одной из лучших в окрестностях площадок. А главное, таких интеллигентных соседей найти крайне трудно».

Существуют ли убежденные сторонники аренды, считающие, что снимать лучше, чем владеть? Оказывается, да. По крайней мере, есть арендаторы, которые объясняют свою тактику именно так. Например, Борис, преподающий городскую социологию в одном из ведущих московских вузов, снимая квартиру, реализует, по его словам, преимущество шеринговой экономики современного мегаполиса.

— Я не москвич, поэтому в ипотеку мог бы позволить себе лишь жилье вдали от работы, — поясняет он. — А это значит, что в моих сутках, если бы я жил в ипотечной квартире, было бы на четыре часа меньше, я тратил бы это время на дорогу.

По словам Бориса, если бы его средства позволяли владеть квартирой в нужной локации, он бы так и сделал, однако при отсутствии такой возможности оптимальной является именно шеринговая, то есть арендная модель. Возможность и привычка снимать жилье рядом с работой значительно облегчила бы транспортную ситуацию в городе, полагает собеседник «МК».

Аренда выгоднее ипотеки

— Если говорить о шеринговой экономике как образе жизни, ей отдают предпочтение люди с достаточно высоким достатком, уже состоявшиеся в профессии и получающие доход, который позволяет им арендовать комфортное жилье без ущемления остальных потребностей. Как правило, это россияне, не состоящие в браке или женатые, но не имеющие детей, — комментирует президент Региональной ассоциации оценщиков, профессор Московского государственного строительного университета Кирилл Кулаков.

В России по-прежнему доминирует идея владения, а не пользования. Достаточно посмотреть статистику продаж в автосалонах и статистику каршеринга или автомобилей по подписке. Преобладают, и значительно, те, кто готов приобрети в собственность пусть даже китайское авто, а не пользоваться арендой европейских моделей.

С жильем же ситуация еще более сложная. Оно относится к базовой потребности любой семьи. Поэтому молодые люди или новоиспеченные супруги в какой-то период жизни охотно арендуют жилье. Это атрибут самостоятельной жизни, уход из-под родительской опеки. Требования к жилью здесь выше рыночных — хороший ремонт, удобное месторасположение, престижная часть города. Но это философия на определенный промежуток жизни.

— Если семья намерена заводить ребенка, это означает сокращение доходов и привязку к социальным факторам — поликлинике, детскому саду, школе, — продолжает Кирилл Кулаков. — Это подвигает к оформлению ипотечного кредита или накоплению ресурсов для приобретения собственного жилья. Да, выгоднее арендовать квартиру среднего, подчеркиваю, среднего класса, чем оформить ее же в ипотеку. Разница в пользу аренды составляет примерно 15–20 тысяч в месяц.

В прошлом при комфортных ставках переплата за кредит была небольшой, ипотека была выгоднее аренды. Сейчас, учитывая, что растут ставки ипотеки, аренды, но также и стоимость активов недвижимости, сложно сказать однозначно, что выгоднее — покупать или арендовать.

Аренда становится в денежном исчислении выгоднее ипотеки, когда наблюдается «перекос» по ставкам ипотеки. Тогда можно увидеть, как потенциальные ипотечные покупатели с небольшим первоначальным взносом вынуждены выбирать аренду — они просто не смогут платить ежемесячный взнос по ипотеке. Наиболее это заметно на вторичном рынке, где ипотечные ставки находятся на заградительном уровне (от 17%), и обслуживать кредит, особенно с малым первоначальным взносом, становится для многих невозможно. На первичном рынке все же действуют льготные программы от государства, поэтому такая проблема меньше выражена.

— Давайте посчитаем, — предлагает заместитель директора федеральной компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова. — Летом этого года средняя одобренная ставка по ипотеке на готовое жилье выросла с 11,2% до 15,2% (и сейчас продолжает расти). При таком росте в случае кредитования на двадцать лет, ежемесячный платеж вырос на 27,32%, а общая переплата за весь срок пользования кредитом — на 45,4%. В итоге при сумме кредита, например, четыре миллиона рублей ежемесячный платеж стал уже не 41 833 рубля, а 53 264 рубля, а в итоге жилье обойдется в пять с хвостиком миллионов рублей.

На вторичном рынке за эти деньги можно приобрести квартиру площадью 61,5 «квадрата» в Челябинске, 54 в Воронеже и Волгограде, 51 в Омске, 49 в Самаре. В Санкт-Петербурге — всего 23 кв. м, а в Москве и вовсе не более 16 кв. м.

При этом средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Челябинске, Самаре и Омске составляет 21 тысячу рублей в месяц, в Волгограде — 20 тысяч, в Воронеже — 24 тысячи, в Санкт-Петербурге и в Москве — около 46 тысяч и 70 тысяч рублей соответственно.

Цены держит «частник»

Недавнее повышение ключевой ставки до 15% стало серьезным ударом по заемщикам. С ростом ключевой ставки, как известно, повышается и стоимость ипотечного кредита. «Более 60% сделок по купле-продаже квартир совершаются с использованием заемных средств, а при покупке жилья в новостройках этот показатель доходит до 90%», — говорит директор Департамента недвижимости федерального проекта «Цифровые СНТ» Федор Мезенцев.

Увеличение доли льготной ипотеки происходит в основном не за счет расширения программ, а в результате сокращения количества ипотечных кредитов, выдаваемых на обычных условиях. По статистике Центробанка, в мае 2022 года средняя ставка по ипотечным кредитам на новое жилье была менее 4%.

Падение доходов, нестабильность политической ситуации, реальная инфляция, повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги — все эти факторы примерно в два раза сокращают количество потенциальных заемщиков. Это, в свою очередь, увеличивает спрос на аренду квартир.

— Тенденция повышенного спроса на аренду квартир наиболее выражена в крупных городах: Москва, Санкт-Петербург, Казань, Саратов, Пермь, — рассказывает Федор Мезенцев. — Например, в Москве с 2022 года по 2023 год количество предлагаемых в аренду квартир сократилось почти в два раза. Это говорит о максимальном повышении спроса. Как следствие — рост арендной платы на 25–30%, из которых около 15% — реальная инфляция, 10% — рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги, а остальное — издержки на текущий ремонт жилья. Предел роста арендной платы ограничен только платежеспособностью потенциальных квартиросъемщиков.

В менее крупных городах резких колебаний цены на аренду не наблюдается. Это обусловлено прежде всего традиционно высоким предложением в частном секторе. Например, в Ярославле, Твери и Коломне жилые дома в частном секторе существенно сдерживают рост стоимости съемных квартир.

— Повышение спроса на аренду жилья и увеличение цены — один из точных индикаторов, отражающих экономическую ситуацию в стране. Сейчас налицо ухудшение показателей развития, и улучшения не предвидится, — подытоживает Федор Мезенцев. Поэтому, увы, в ближайшие годы немалая часть вынужденных арендаторов имеют все шансы стать арендаторами «вечными».