Риски «бабушкиных квартир»

Но есть ли риски такого скорого приобретения квартиры, сразу после оформления наследства? Каковы вообще подводные камни приобретения наследованной квартиры и как от них защититься? – на эти вопросы отвечает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty (Москва):

На рынке продаётся много «бабушкиных» квартир, которые получили наследники. Как правило, такие объекты находятся в домах старой постройки в привлекательных для проживания центральных районах города. И это главное их преимущество. Ведь жильё это обычно требует капитального ремонта, а такие расходы вряд ли повысят стоимость недвижимости. В связи с этим в большинстве случаев «бабушкины» квартиры выставляются на продажу сразу после оформления наследства.

Но есть ли риски такого скорого приобретения квартиры, сразу после оформления наследства? Каковы вообще подводные камни приобретения наследованной квартиры и как от них защититься? – на эти вопросы отвечает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty (Москва):

– Основные риски при приобретении наследованной квартиры связаны с возможностью оспаривания сделки со стороны других наследников. Срок вступления в наследство по закону составляет шесть месяцев, однако это не значит, что через полгода покупка такой недвижимости перестаёт быть рискованной. Если объявившиеся наследники докажут суду, что не заявили о своих правах по уважительной причине – например, не знали о смерти родственника, были в отъезде или длительной командировке, находились на лечении, то сделка может быть аннулирована. Покупатель получит назад свои деньги, но речь идёт только о зафиксированной в договоре стоимости квартиры. Затраты на ремонт, переезд не будут возмещены.

Чтобы постараться максимально себя обезопасить, желательно покупать квартиру, которая наследована три года назад и более. Стоит отметить, что при покупке наследованной квартиры покупатель не несёт никаких дополнительных затрат, а вот собственник должен заплатить налог. Это часто становится камнем преткновения, поскольку продавец настаивает, чтобы в договоре купли-продажи указывалась стоимость гораздо ниже реальной, а оставшаяся сумма передавалась «вне договора». Соглашаться на такую сделку нельзя – в случае её оспаривания рассчитывать можно будет только на возмещение прописанной в договоре суммы.

– Несколько лет назад в Екатеринбурге у наследников не первой очереди была приобретена квартира, – рассказывает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова. – И этот случай может служить иллюстрацией, почему к вопросу покупки наследованной квартиры нужно подходить более ответственно. Сделка впоследствии признана недействительной. Продавцы вступили в наследство до истечения трёхлетнего срока и тут же продали квартиру. Впоследствии оказалось, что наследодатель написал завещание на другого человека, который до поры никак не обнаруживала себя – не принимала наследство, не несла расходы по содержанию имущества и т. д.

Появление законного наследника по завещанию всё перечеркнуло – право собственности на квартиру, полученное в порядке наследования продавцами, было признано недействительным, соответственно недействительным признан и договор купли-продажи. Наследница по завещанию получила квартиру. Добросовестный приобретатель деньги, уплаченные за квартиру, так и не вернул – продавцы их уже потратили.

– Как можно было покупателю обезопасить себя при такой сделке?

– Если бы он приобретал квартиру с помощью сертифицированного агентства недвижимости, состоящего в профессиональной ассоциации (в Екатеринбурге – это Уральская палата недвижимости), утрата его права собственности на недвижимость могла бы быть признана страховым случаем с возмещением убытка в пределах суммы страховки. Риэлторские компании (сертифицированные – обязательно, остальные – добровольно) страхуют свою профессиональную ответственность на пять и более миллионов рублей.

Определённую долю риска могло бы исключить заключение нотариальной сделки купли-продажи. Мы можем предполагать, что, если бы стороны обратились в нотариальную контору за удостоверением договора купли-продажи, то нотариус мог проверить всю информацию по данному объекту и наследникам в Единой информационной системе «еНот», предназначенной для внутреннего пользования. В ней содержатся данные обо всех зарегистрированных нотариальных удостоверениях, в том числе завещаниях наследодателей. Кроме этого, в открытом доступе на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис розыска наследников, где по фамилии, имени и отчеству наследодателя можно справиться о нем, а также о нотариусе, который в настоящее время занимается наследственным делом. Возможен здесь и поиск наследственных дел.

В общем, если из всего многообразия предложения на рынке жилья вы выбрали именно «бабушкину» квартиру, которую продаёт наследник сразу после вступления в наследство (что следует из представленных продавцом документов), необходимо обязательно убедиться, что других наследников нет. Имеет смысл также проверить возможность страхования риска утраты права собственности – до сделки купли-продажи квартиры позвонить в страховую компанию, занимающуюся данным видом страхования, и спросить, заключит ли она с вами такой договор. Если в страховании будет отказано, то это значит, что страховая компания по опыту оценивает данный объект как высоко рискованный, и на основе этого вы можете делать соответствующие выводы.

Источник: Издание о недвижимости «Есть вариант!»