Рентное жильё в мегаполисе окупится через 15-17 лет

«Разумная Недвижимость» уже писала, какой, по мнению экспертов, должна быть идеальная квартира для сдачи в аренду. Сегодня мы поговорим о том, через какое время инвестор сможет окупить затраты на приобретение рентного жилья, и на какой уровень дохода он может рассчитывать.

«Разумная Недвижимость» уже писала, какой, по мнению экспертов, должна быть идеальная квартира для сдачи в аренду. Сегодня мы поговорим о том, через какое время инвестор сможет окупить затраты на приобретение рентного жилья, и на какой уровень дохода он может рассчитывать.

Срок окупаемости

Время, за которое окупятся затраты на квартиру, напрямую зависит от её стоимости.

— Средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составит порядка 18 лет. Но чтобы просчитать точно, надо понимать, за сколько это жильё куплено и какие вложения сделаны в ремонт. Если приобретён совсем не  дорогой вариант, в который фактически ничего не вложили и выставили на рынок за 20 тыс. рублей в месяц, то есть вероятность, что срок окупаемости такого варианта будет меньше, чем дорогой квартиры с шикарным ремонтом. Так как и налог на недвижимость в данном случае меньше, и простой таких недорогих объектов минимален. Если же была приобретена дорогая квартира и в ней произведён дорогостоящий ремонт, то чтобы понять срок её окупаемости, нужно оценить ряд факторов. В частности, за какую сумму квартира будет сдаваться, как быстро она будет находить арендаторов, как долго будет простаивать, как часто там придётся обновлять ремонт, и во что выльется сумма налога, – комментирует директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Другие эксперты приводят следующие цифры.

— Срок окупаемости по Москве и Санкт-Петербургу примерно одинаковый: бизнес-аренда – от 15 лет, совместная аренда – от 20 лет, эконом – от 18 лет, – говорит коммерческий директор агентства недвижимости «РЯДОМ» Денис Крючков.

По словам директора по развитию A-Invest (входит в холдинг AAG) Евгения Везена, срок окупаемости рентной квартиры составит 7-12 лет в зависимости от совокупности факторов. А генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что такая недвижимость станет приносить доход через 15,5-17 лет.

Доход инвестора

На какой доход стоит ориентироваться инвестору, вложившему средства в рентное жильё? И как его правильно посчитать с учётом затрат – налоги, текущий ремонт и прочее?

—Затраты на налоги считаются просто – 6% от платежа. Но вопрос в том, включены ли коммунальные платежи в аренду, какая мебель в квартире и как она изнашивается. Доход начинается после полной окупаемости всех затрат на «упаковку» объекта плюс дополнительно возникающие нагрузки в процессе аренды (от 10% до 30%), – рассказывает Денис Крючков.

Эксперт привел в пример расчёты по сдаче дорогой недвижимости в бизнес-аренду.

• Объект – двухкомнатная квартира, площадь 80 кв. м, стоимость 1 кв. м 350 000 руб., общая цена лота 28 000 000 руб. 
• Стоимость отделки и меблировки 105 000 руб. на кв. м или 8 400 000 руб. (дизайн, строительно-монтажные работы и меблировка). 
• Итого цена лота под аренду – 36 400 000 руб. или 455 000 руб. на кв. м. 
• Сдача в аренду – 250 000 руб./мес. За минусом налога 235 000 руб. Резервные расходы 15%. Итого 197 500 руб. 
• 36 400 000 / 197 500 = 184 месяца (или 15 лет). 
• После этого срока доход составит 197 500 руб./мес.

Яна Глазунова считает, что инвестор может рассчитывать на доход в 5-7% годовых от суммы, вложенной в квартиру. Примерно о таких же цифрах говорит и Мария Жукова. По её словам, в России уже достаточно долгое время доходность от аренды невелика и сегодня составляет не более 4-7%.

Эксперт рассмотрела варианты квартир экономкласса в спальном районе Москвы недалеко от метро.

• Объекты – однокомнатная квартира, площадь 36 кв. м, с кухней 10 кв. м на 10-м этаже панельного дома рядом с метро «Текстильщики» или однокомнатная квартира площадью 38,5 кв. м, с кухней 9 кв. м на 1-м этаже современного 16-этажного дома рядом с метро «Пятницкое шоссе». 
• Стоимость таких квартир начинается от 6 млн руб. 
• Стоимость аренды – 30 тыс. рублей в месяц. 
• Годовой доход после уплаты налога составит 313 200 руб. Доходность – 5,06% в год.

Евгений Везен отмечает, что доход от сдачи квартир в аренду в Санкт-Петербурге может составлять немногим больше ставки в банке, однако в банке по основной сумме и риски выше (только лимит выдачи при банкротстве).

—Подсчёт дохода нехитрый – рассмотрим недвижимость минимальной площади. По апартам – это выручка минус коммунальные услуги 5000-7000 руб. (примерно в 1,5 раза больше, чем по жилью), налог, исходя из ставки для нежилых объектов, – 2%. По квартирам – выручка минус коммунальные услуги 3000-5000 руб., текущий ремонт и меблировка, налог 300-500 руб., – комментирует эксперт.

Таким образом, в данный момент рентное жильё в мегаполисах окупается в среднем 15-17 лет, а доход инвестора-рантье варьируется в диапазоне 5-7%.

Источник: Разумная Недвижимость