Расти ценам на московские квартиры уже некуда: откровения девелоперов

"Ценовой пузырь, связанный с ипотекой, надулся до максимума в начале года и скоро взорвется"

Темпы роста цен на жилье в Москве с начала года стали одними из самых низких в России - 5 процентов. Об этом свидетельствует исследование bnMap.pro. Лидирующую позицию занимает Казань - плюс 38% к стоимости жилья. В Ростове-на-Дону - плюс 26%. Надолго ли столица России останется в хвосте рейтинга и почему так резко взлетела стоимость квартир в столице Татарстана и других городах-миллионниках, рассказали эксперты "МК".

"Ценовой пузырь, связанный с ипотекой, надулся до максимума в начале года и скоро взорвется"

- Цены в Москве постоянно росли в последнее десятилетие. Неудивительно, что запас их ускорения исчерпал себя уже в 2020 году, а в 2021-м ситуация развивалась просто по инерции, - говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. - Сейчас квартиры и апартаменты в Москве близки к пределам платежеспособности спроса, даже несмотря на более высокие доходы жителей столицы.

Вторая причина кардинального замедления темпов роста цен в Москве, что не секрет, - стоимость квадратного метра в абсолютном выражении.

- Средняя цена квадратного метра в столичных проектах комфорт-класса в январе составляла 260 тысяч рублей, по итогам июля - 264 тысячи. Для жилья бизнес-класса эти показатели соответственно 385 тысяч рублей и 399 тысячи,- приводит цифры генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

- Основной феномен коммерческого девелопмента в нашей стране заключается в том, что себестоимость строительства во всех регионах если не одинакова, то различается не так существенно - от 80 до 120 тысяч рублей за квадратный метр. Варьируется только стоимость земельного участка, но, по большому счету, тоже незначительно,- констатирует Ирина Доброхотова.

По данным "Бест-Новострой", в Казани, где цена "квадрата" подскочила на рекордные проценты, она все равно не намного выше себестоимости: 137,7 тысячи рублей. В Ростове-на-Дону (второе место в рейтинге роста цен) квадратный метр вырос на четверть и достиг 118 тысяч рублей. В Екатеринбурге "метр" обходится покупателям в 120 тысяч, в Тюмени - в 104 тысячи, в Самаре - в 96 тысяч.

"Жилое строительство в некоторых городах балансирует на грани самоокупаемости, отсюда и более стремительная инфляция, - утверждает Ирина Доброхотова. - В Москве же запас прибыльности у девелоперского бизнеса больше, поэтому цену квартир определяет не себестоимость строительства, а баланс спроса и предложения".

- Города-миллионники первой десятки можно условно разделить на две группы, - рассказывает маркетолог ГК "Бэсткон" Сергей Ковалев. - Первая, где мы видим рост цен на 20-40 процентов: Казань, Ростов-на-Дону, Самара, близко к ним Челябинск. И остальные города - с 13-16% роста.

Объяснение происходящему простое, говорит Сергей Ковалев. Богатые Казань-Самара давно уж засиделись в старых ценах, им не хватало широкого доступа к ипотечным деньгам. И они его получили: идет быстрый рост цен, застройщики поднимают барьер входа до уровня, соответствующего новому уровню спроса.

В остальных городах та же история, но где-то есть излишки нераспроданного за прошлые годы жилья, где-то недостаточно развернулась ипотека, где-то спрос все равно недостаточно велик для разгона цен. Поэтому в них все будет происходить гораздо медленнее.

- В Москве вполне мог произойти плавный рост на уровне 10-11%, если бы не ценовой пузырь, связанный с ипотечным доступом к деньгам, надувшийся в начале года и готовый взорваться. Ажиотаж ожидаемо сменился охлаждением спроса, - заключает Сергей Ковалев.

Директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании "Пионер" Евгений Межевикин полагает, что достаточно сдержанный показатель роста цен в Москве связан и с открытием продаж в новых жилых комплексах: "На фоне и без того высокой девелоперской активности объем предложения на рынке новостроек Москвы увеличился с начала года еще на 14%. В продаже на столичном рынке сейчас 39,3 тысячи квартир и апартаментов".

- Осенью ожидается постепенное увеличение цены предложения от 2%, а до конца года московские новостройки могут подорожать на 7-10%. Повышение обусловлено инфляцией, удорожанием проектного финансирования, а также необходимостью постепенно компенсировать те издержки, которые несут застройщики по субсидированию ипотечных ставок, - прогнозирует Яна Глазунова.