Мобилизация и рост доходности по ОФЗ: почему банки продолжат повышать ставки по ипотеке

Ипотечные кредиты в России начали резко дорожать

Застройщики и экономисты в ближайшем будущем ожидают повышения ставок такими крупными банками, как Сбер и ВТБ. Напомним, что, по данным ДОМ.РФ, проценты на жилищные кредиты уже выросли в ряде кредитных организаций из числа первой тридцатки. Причин к дальнейшему повышению достаточно: возросшие риски в связи с мобилизацией, рост доходности ОФЗ, ожидаемое заседание Банка России по ключевой ставке.

Причины на поверхности

Банки начали повышать ставки по ипотеке, несмотря на снижение ключевой ставки на 0,5 п. п. Банком России на прошедшем в середине сентября заседании. По данным ДОМ.РФ, это уже сделали такие кредитные организации, как Московский кредитный банк (МКБ), «Зенит», Альфа-Банк, «Уралсиб» и Газпромбанк, пишет РБК. За две недели ставки выросли в зависимости от банка до 2 п. п., что увеличило минимальные ставки на новостройки до двузначного значения. К примеру, максимально подорожала ипотека в банке «Уралсиб» — на 2 п. п., теперь здесь минимальные проценты по ипотеке начинаются от 12,9%.

«На сегодня многие ипотечные банки понизили свой риск-аппетит и подняли кредитные ставки. Связано это с вполне понятым увеличением кредитного риска и необходимостью его компенсировать. В противном случае пришлось бы увеличивать количество времени на рассмотрение, ужесточать андеррайтинг, вводить требования по созаемщикам», — говорит руководитель Департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета Александр Цыганов.

Аналитики Frank RG поделились с изданием мнением, что «повышение ставок по стандартным ипотечным программам могло произойти для минимизации рисков после объявления частичной мобилизации в России».

Уже сейчас разработаны программы реструктуризации долга и кредитных каникул (для мобилизованных. — Прим. ред.). Также к рискам банков относятся не только расходы на кредитные каникулы, но и увеличение сроков экспозиции и снижение ликвидности на вторичном рынке.

«Снижение осторожности банков может быть достигнуто путем решения вопроса о роли страховых компаний в оплате риска мобилизованных граждан, а также решения вопроса о ликвидности вторичных ипотечных квартир», — обращает внимание Юрий Юров, генеральный директор девелоперской компании «Мармакс». Также он отмечает, что крупные банки пока не повысили ставки по ипотеке, в том числе Сбер, но он не исключает, что это не произойдет в ближайшее время.

Все банки, включая главных игроков ипотечного рынка, при внесении изменений условий кредитования ориентируются на рыночную ситуацию. Если посмотреть на количество ипотечных сделок, то в августе в массовом сегменте она составляла 83% от общего числа, говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. По ее словам, повышение ставок необходимо для снижения рисков по данному продукту. Пока что рост в пределах 12% возвращает нас к тем условиям, в которых рынок недвижимости строил и продавал довольно продолжительный период времени — до введения первых госпрограмм льготной ипотеки.

Не все так просто

По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.ru», есть и другие, более резкие причины.

В том числе одно из резонных оснований для повышения ставок по ипотеке — рост доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ), который наблюдается последние три недели. Речь идет как о долгосрочных, так и о краткосрочных бумагах. Напомним, облигации федерального займа — это долговые бумаги, которые выпускаются государством. По сути, это кредит, который берет государство и в оговоренный момент должен быть возвращен держателю ОФЗ в полном объеме с процентами.

Гарантом этого служит российское правительство, которое за счет выпущенных облигаций покрывает дефицит в бюджете страны или задействует полученные деньги для выплат по долговым обязательствам.

«Раньше, когда ключевая ставка снижалась, доходности ОФЗ, как правило, тоже снижались вслед за ней, а сейчас мы наблюдаем, что доходность ОФЗ растет, в то время как ключевая ставка не меняется. Для граждан основной и привычный индикатор — это ключевая ставка ЦБ. Но для банка важно гораздо больше параметров, в том числе доходность облигаций федерального займа. Например, клиент берет кредит на десять лет. Банку нужно эти деньги привлечь. Для получения банком финансирования определения его стоимости, ОФЗ и их доходность служит некоторым индикатором. То есть условно сколько стоят деньги на рынке сегодня, чтобы дать клиенту такой кредит, отметила аналитик компании «РегБлок» Анна Авакимян.

Сейчас динамика по ключевой ставке и доходности ОФЗ находится в разнонаправленных трендах. Соответственно, в дальнейшем это может привести к тому, что ещё большему количеству банков придется повышать ставки. Возможно, в их число войдет и Сбер — как крупнейший российский банк.
«Рост котировок ОФЗ может привести к соразмерному увеличению кредитных ставок, так как появляется альтернативный инструмент, возможно с меньшим риском и приемлемой доходностью, чем ставшая рискованной кредитная деятельность», — добавляет Цыганов.

Невидимый рост

Не все застройщики пока заметили рост ставок по ипотеке по своим проектам. В частности, Гульсина Шакова, руководитель ипотечного отдела ГК «ТОЧНО», говорит, что в компании пока не наблюдают роста ставок, банки где-то даже снижают размер комиссионного вознаграждения по программам субсидирования для застройщиков.

«Наши объекты кредитует около двух десятков банков. Из 16 банков-партнеров на 5 октября незначительно наблюдается увеличение ставок лишь одной кредитующей организацией», — говорит руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп» Лилия Алексашина. По ее словам, в число крупных игроков рынка этот банк не входит. «Никто из наших ключевых партнеров информацию о якобы существующих планах повышения стоимости ипотеки на данный момент не подтверждает», — добавила эксперт.

Правда, логично, что всё зависит от отдельного игрока рынка и его присутствия на нем. В основном эксперты обсуждают скорое увеличение процентов не только банков из первых 50, но и первой десятки: в частности, не исключено, что к такому решению придут те, кто держится из последних сил в убыток себе, — лидеры сегмента кредитования.

«Некоторые банки действительно подняли ставки по ипотеке на 1−2 п. п. в связи с объявлением частичной мобилизации, поскольку риски со стороны заемщиков теперь стали выше. Таким образом кредитные организации перестраховываются от невыплаты. Помимо этого, на повышение ставок могли повлиять ожидания от следующего заседания ЦБ в конце октября. Многие эксперты прогнозируют, что на нём регулятор поднимет ключевую ставку», — замечает Дмитрий Веселков, директор Департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум».

Пока, по его мнению, прогнозировать, что случится в будущем в условиях постоянно меняющейся экономической и политической конъюнктуры, невозможно. Сейчас все пересчитывают свои финансовые модели.

Крупные банки с высокой вероятностью будут их повышать, это вопрос времени, считает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» Причин этому несколько: это и рост стоимости межбанковского трансфера, и рост рисков по кредитным портфелям, и ожидаемый в дальнейшем рост ключевой ставки.