Команда «На взлет»?

2020‑й вой­дет в историю рынка жилой недвижимости как «ипотечный год»

2020‑й вой­дет в историю рынка жилой недвижимости как «ипотечный год». Год, когда сбылась мечта в прямом смысле этого слова, тысяч россиян, сумевших купить квартиры практически в рассрочку, с минимальной кредитной переплатой.


Понятно, что решающую роль в этом сыграла пандемия, а точнее — запущенная в апреле прошлого года в ответ на «коронакризис» льготная ипотека, снизившая ставку на «государственном уровне» до 6,5% — наименьшее значение в истории всей российской ипотеки. Отдельные застройщики к ней прибавили свои «пять копеек», и по ряду проектов ставка стала почти нулевой. С тех пор программа продлевалась два раза — в ноябре 2020 года и в январе 2021‑го, что каждый раз провоцировало волнообразный спрос. Сейчас льготное кредитование официально действует до 1 июля, но есть шанс, что оно продолжит существовать и дальше. Правда, скорее всего, только в отдельных регионах.

Не льготной единой

«По нашим оценкам, субсидируемая ипотека только в московском регионе повысила продажи на 20–30% — то есть один процент снижения ставки дает рынку плюс 10% к спросу. Но это очень усредненный подсчет», — рассказывает директор по маркетингу компании «ПроГород» Игорь Соломатин.

В группе «Эталон» вообще уверены, что льготная ипотека стала не только настоящим благом для тех, кто стремился улучшить жилищные условия, но и дополнительным мощным драйвером для развития всей строительной отрасли — важного реального сектора экономики, который является локомотивом еще и для предприятий смежных отраслей: производства стройматериалов, металлургии, транспорта.

Согласен с коллегами в целом, что программа стала триггером, поддержав общий тренд на ипотечный спрос, и директор по девелопменту компании Insolver Никита Евдокимов. Но, по его мнению, льготная ипотека — все же не единственный фактор роста объема продаж. «Некорректно заявлять, что без госпрограммы не было сделок. На мой взгляд, программа стала стимулом лишь для тех, кто откладывал решение жилищного вопроса», — считает эксперт.
«Льготная ипотека является лишь одним из факторов, увеличивших число сделок с новостройками, но далеко не основным, — вторит ему генеральный директор девелоперской компании «СМУ‑6 Инвестиции» Алексей Перлин. — В большей степени на повышенный спрос повлияли общая экономическая неопределенность, низкие ставки депозитных вкладов, падение цен на нефть и колебания валютных курсов. Поэтому рост продаж в наших проектах мы связываем скорее с ними, а не с льготной ипотекой. Даже если бы этой программы не было, мы все равно по итогам 2020 года зафиксировали бы большое количество сделок», — уверен Алексей Перлин.

С тем, что рынок справляется и без господ­держки, согласна и директор по развитию партнерских программ группы «Самолет» Алена Анцышкина. По ее мнению, льготная ипотека в значительной степени поддержала спрос на рынке недвижимости и в определенный период являлась серьезным драйвером продаж. «В группе «Самолет» доля сделок с использованием ипотечного кредита всегда была на уровне 70%, а в 2020 году она выросла до 76%, по отдельным проектам мы видим рост до 80–85%. При этом доля ипотеки с господдержкой в структуре ипотечных сделок составляет около 80%. Но это вовсе не означает, что продажи недвижимости без льготной ипотеки остановились бы. Например, в нашем проекте «Спутник» представлены апартаменты, на которые программа господдержки не распространяется, а доля ипотечных сделок по итогам года превысила 60%», — отмечает Алена Анцышкина.

В свою очередь, генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина напоминает, что рост доли ипотечных сделок начался еще до введения льготного кредитования, еще в конце 2019 года, на фоне рыночного снижения ставок. Но, конечно, после введения субсидируемой государством ставки 6,5% всплеск интереса к ипотеке был отмечен во всех сегментах. В мае 2020 года в Москве и Московской области доля ипотеки по сравнению с апрелем выросла на 10–14%.

После этого доля жилья, купленного в ипотеку, не падала уже до конца прошлого года. «Первое продление программы было анонсировано в октябре 2020 года. Как раз на этот месяц пришлось максимальное число сделок — 7,7 тыс. сделок по договорам долевого участия (ДДУ) в «старой» Москве и 3,3 тыс. ДДУ на присоединенных территориях», — вспоминает хронологию событий управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

В итоге, по данным Натальи Шаталиной, за 12 месяцев 2020 года доля ДДУ с использованием ипотеки в Московском регионе достигла 63%, тогда как годом ранее аналогичный показатель не превышал 54%. В январе 2021 года доля ипотечных сделок осталась на уровне значений декабря 2020‑го.

В пресс-­службе компании «Баркли» также подтверждают, что сразу после апрельского объявления о запуске льготного кредитования появилась волна интереса к покупке квартир с государственной субсидией. Потом уже ближе к ноябрю прошлого года можно было отметить ажиотаж как среди покупателей, желающих «запрыгнуть в последний вагон», так и среди банков, активно рекламировавших продукт ипотеки с господдержкой. Но после объявления о продлении программы спрос выровнялся.

«Также на фоне осеннего увеличения суммы, доступной для получения, с 6 до 12 млн заметно выросла доля ипотечных сделок по объектам бизнес-­класса и большим квартирам, — добавляет генеральный директор компании VSN Realty Яна Глазунова. — В некоторые месяцы 2020 года доля ипотечных сделок была выше и на 40%, и на 90% по сравнению с аналогичными периодами 2019‑го».

Еще одно важное наблюдение: ипотека в 2020 году сильно «помолодела». По данным «ДОМ РФ», более 41% жилищных кредитов оформили заемщики младше 35 лет. Надо сказать, что эти люди, согласно закону, действующему с конца прошлого года, считаются в России молодежью. Доля покупателей квартир в ипотеку, которым от 35 до 44 лет, составила 34,6%. На россиян от 45 лет и старше пришлось 18,9% жилищных кредитов. Меньше всего ипотечных займов выдали гражданам от 18 до 24 лет.

«В 2019 году средний возраст заемщика составлял около 35–40 лет, — вспоминает Игорь Соломатин. — В 2020 году средний показатель несколько изменился — от 25 до 35 лет. То есть ипотеку стали больше брать более молодые люди, которые хотят решить жилищные проблемы при низкой ставке. Это плюс, так как позволяет решать важный вопрос с квартирой молодым семьям, а не снимать жилье много лет».

Цена «квадрата»

Главное, что беспокоит создателей льготной ипотеки и ее выгодоприобретателей — рост цен. И он действительно произошел. Однако участники рынка уверены, что ипотека тут вовсе не главная причина.

«В 2020 году московская «первичка» существенно подорожала. Так, в массовом сегменте «старой» Москвы был зафиксирован беспрецедентный годовой прирост средневзвешенной цены квадратного метра. За 12 месяцев прошлого года стоимость среднего «квадрата» массового первичного жилья увеличилась на 18% — со 175 до 203 тыс. руб.», — приводит свою статистику Надежда Коркка.

«За прошлый год в Москве средние цены в новостройках выросли на 17,7% и составили в декабре 252,9 тыс. руб., в Новой Москве средняя цена одного «квадрата» выросла на 27,9% и достигла уровня 165,2 тыс. руб., в ближнем поясе Московской области цены прибавили 24,2% (до 132,6 тыс. руб.), — делится данными Наталья Шаталина. — В январе 2021 года рост цен продолжился в старых границах Москвы — цены за месяц увеличились на 2,9% и составили 260,1 тыс. руб., в Новой Москве — на 0,6% до уровня 166,2 тыс. руб., в «ближнем подмосковном круге» прирост составил 1,5%, и цены остановились на отметке 134,7 тыс. руб.».

Безусловно, льготная ипотека поддержала рост цен, но дело не только в ней. На рост цен также повлияла общеэкономическая и политическая ситуации, ослабление курса руб­ля, снижение ставок на депозиты, рост цен на стройматериалы, проблемы с трудовыми ресурсами и многое другое. Как считает Надежда Коркка, причина скачкообразного удорожания новостроек заключается не в ажиотажном спросе, спровоцированном кредитованием, а в сокращении предложения, к которому повышенная покупательская активность привела.

Другими факторами спроса, по мнению генерального директора экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Вячеслава Дусалеева, стали снижение доходности по депозитам и желание инвесторов переложить средства в растущую недвижимость, опасения относительно динамики курса руб­ля на фоне нестабильной геополитической и внутренней экономической ситуации, отложенный спрос, сформировавшийся за первые месяцы самоизоляции. «Со стороны «предложения» — выросли затраты застройщиков, привязанные к валютному курсу, возникли дополнительные расходы и потери из-за простоев, связанных с пандемией, которые девелоперы пожелали компенсировать», — отмечает эксперт.

«Застройщики резко повысили цены из-за быстрого вымывания лотов в проектах, — добавляет генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мотохов. — Ипотечная же госпрограмма больше повлияла на цены в проектах, находящихся на низкой стадии готовности, и в меньшей мере на проектах в высокой. Ее влияние можно отследить в ряде проектов, которые стартовали осенью-­зимой прошлого года. Динамика цен в некоторых новостройках столичного региона с очевидностью отражала опережающий спрос, можно привести в пример случаи, когда в первый же месяц продаж стоимость квадратного метра повышалась на 25–30%».

«Любой девелопер поднимает стоимость «квадрата» в своих проектах в рамках роста строительной готовности объекта. Кроме того, застройщик работает не «в вакууме», поэтому на стоимость «квадрата» влияет общая ситуация на рынке недвижимости, в том числе и в элитных проектах», — говорит Алексей Перлин.

В росте цен виновата не льготная ипотека, а вовсе эскроу-­счета, уверен коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. По мнению эксперта, именно они являются первопричиной. И разумеется, скачки курса валют. «Евро пробил отметку 100 руб., а доллар доходил до 80. А очень большой объем строительных материалов по-прежнему приобретается в иностранной валюте. Сразу после введения 6,5%-кредитования ажиотажа не последовало: платежеспособная аудитория после разрешения передвижений внутри страны ринулась отдыхать на заемные средства. Рост же и продаж, и цен начался с августа 2020 года и лавинообразно нарастал до самого конца года. Январь-­февраль 2021 года пока не показывает ни такого объема сделок, ни роста цен в среднем по рынку» — так видит ситуацию застройщик.

2021 год, считают эксперты, снизит накал на рынке, но не сильно. По мнению Надежды Коркка, период ажиотажного спроса прошел, но покупательская активность держится на высоком уровне. Это связано, прежде всего, с низкой ключевой ставкой Центробанка РФ, которая позволяет среди прочего выдавать кредиты на приобретение первичного жилья под 6,5% годовых. «Сейчас основная проблема рынка новостроек Москвы заключается не в снижении интереса к доступным жилищным займам, а в дефиците предложения. В бизнес-­классе, например, по итогам 2020 года объем экспозиции вплотную приблизился к пятилетнему минимуму. По нашей оценке, существует вероятность всплеска спроса в начале лета под конец госпрограммы, однако количественное выражение этого всплеска будет зависеть от общей динамики спроса и его относительной равномерности за первые пять месяцев», — отмечает эксперт.

Что касается господдержки, то, по ее прогнозам, даже если программа и будет свернута этим летом, то ставки по ипотечным кредитам вырастут незначительно, что связано с мягкой монетарной политикой регулятора — размер ключевой ставки составляет беспрецедентно низкие 4,25%. В общем, кредиты останутся доступными, и спрос либо сохранится на текущем уровне, либо «просядет», но незначительно.

«Ставки у банков по стандартным программам в настоящее время находятся на уровне 7,5–8,0%, — добавляет коммерческий директор «КОРТРОС–Москва» Дмитрий Железнов. — Поэтому завершение действия льготной программы в целом на ипотечный рынок сильно не повлияет — текущие ставки также достаточно комфортны. Но, безусловно, пик спроса пройдет до 1 июля, и после окончания срока программы мы ожидаем некий спад на рынке и разрабатываем под него широкую программу стимулирующих мероприятий. Вопрос субсидирования ставки рассматривается как один из возможных сценариев, но финальное решение будет приниматься ближе к лету. Планы продаж пересматривать не планируем».

В ГК «Гранель», наоборот, предусмотрительно выстроили план продаж с учетом возможной отмены программы льготной ипотеки. «В мае-июне можно вновь ожидать повышения спроса на жилье в Московском регионе, если льготная ипотека перестанет действовать после 1 июля. На рынок новостроек вый­дут покупатели, которые по тем или иным причинам оттягивали решение о приобретении жилья. Окончание госпрограммы ­все-таки подтолкнет наиболее сомневающихся клиентов к получению льготного кредита и покупке новостройки. Средние ставки по ипотеке могут остаться на уровне 7–8%, что приемлемо для большинства покупателей. Спрос в Москве если и снизится, то незначительно, даже если столицу исключат из списка регионов, в которых продолжит действовать госпрограмма», — рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.

В целом популярность ипотеки у покупателей может снизиться, но это скорее касается уменьшения бюджета покупки. «Возможно, после окончания срока действия программы будут предложены иные механизмы поддержки ипотечников, — предполагает коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова. — Это будет зависеть от многих факторов. Кроме того, компании-­застройщики регулярно предлагают покупателям различные акции. Мы сотрудничаем со многими банками и стараемся своими силами предлагать выгодные условия ипотечного кредитования».

А вот чего не стоит ждать в связи с программой ипотеки с господдержкой, так это кардинального изменения цен. «Цены на жилье точно не упадут, а их возможный рост будет, скорее, связан с другими факторами: переходом все большего числа объектов на эскроу-­счета и общеэкономическими показателями», — резюмирует Алексей Перлин.

Источник