ИЖС из поднебесья: сложно ли создать собственный мини-мир на общей крыше

Надо сказать, что новый формат, объединяющий много- или малоэтажное и коттеджное строительство, предложенный компанией «Русская Европа», вызвал азартно-противоречивую реакцию у экспертов, которым Бизнес ФМ предложила его обсудить. «Домик на крыше» (не уже привычный всем пентхаус, а отдельный коттедж, расположенный на эксплуатируемой кровле) — видимо, это звучит слишком непривычно, слишком нестандартно, слишком амбициозно.

Поэтому вывод коллективного сознательного: свежо, интересно и, скорее всего, очень перспективно, но надо обсудить детали, прежде всего технического порядка. Наверняка о большинстве этих деталей специалисты самой «Русской Европы» уже подумали, хотя, возможно, и они услышат в рассуждениях коллег что-то новое для себя. А уж девелоперам, которые отважатся на эксперимент и тоже решат включить данный формат в свои проекты, точно не мешает понять, с чем они могут столкнуться по ходу дела.

Директор по продукту компании UDS Булат Мирзаханов безусловно прав: новые форматы в принципе привлекают покупательскую аудиторию. И есть примеры, когда клиенты выбирают жилье в новом доме пусть не только, но прежде всего по причине его редких характеристик.

Булат Мирзаханов директор по продукту компании UDS

«В связи с этим девелоперы стремятся предлагать наряду с традиционными вариантами также квартиры новых форматов. Но процент инновационных квартир в доме будет небольшим — не более 10%. Это объясняется тем, что девелопер может спрогнозировать спрос на «традиционное» жилье, но не знает, как покупатели отреагируют на новое. К тому же создание новых форматов обходится дороже из-за сопутствующих издержек, таких как возведение террас, увеличение высоты перекрытий, перенос коммуникаций и расширение оконных проемов. Однако я не думаю, что на пути новинок существуют какие-либо непреодолимые технические преграды. Современные строительные технологии дают возможность воплощать разнообразные идеи: некоторые из них уже стали стандартными, для реализации других просто требуется немного больше времени».

С другой стороны, идея калининградцев требует пояснений. Причем, как отмечает директор по развитию компании Est-a-Tet Роман Родионцев, пояснений сразу с точки зрения юридической допустимости, технической реализуемости и рыночной привлекательности.

Роман Родионцев, директор по развитию компании Est-a-Tet

«С правовой точки зрения такая концепция сталкивается с фундаментальными препятствиями. Согласно статье 36-й Жилищного кодекса РФ, крыша является общедомовым имуществом, принадлежащим всем собственникам квартир на праве долевой собственности. В случае наличия там дома и тем более каких-либо дополнительных объектов (сад, бассейн, мангальная зона), будет ли это в рамках правового поля? Дальше: проект должен предусматривать не только требования и нормативы МКД, но и специфику эксплуатации «частного дома с участком» на крыше — нагрузки, отвод воды и стоков, пожарная безопасность. Если же большинство функций «частного дома» будут исключены запретами, то тогда мы фактически ведем речь не о доме на крыше, а о пентхаусе с большой террасой. Однако, несмотря на сложности, концепция обладает рядом привлекательных характеристик, первая из которых — уникальность и статусность: такое жилье стало бы абсолютно эксклюзивным предложением на рынке, что могло бы привлечь покупателей, ценящих нестандартные решения. В пользу концепции говорят также открывающиеся сверху панорамные виды и абсолютная приватность. А дополнительные возможности создания собственного сада, зоны барбекю, солярия и так далее отвечают тренду на экологичность и единение с природой».

Технологические аспекты считает в данном случае ключевыми и генеральный директор компании Optima Development Давид Худоян. «В Москве на сегодняшний день есть ряд проектов с использованием кровельных пространств, где обустраиваются террасы и зоны отдыха, но полноценные проекты на крышах пока все же находятся в стадии концепций и пилотных решений, требующих дополнительной проработки с инженерной, строительной и нормативной точек зрения», — еще раз подчеркивает эксперт.

Давид Худоян, генеральный директор компании Optima Development

«С точки зрения технологий реализация таких проектов требует тщательного инженерного подхода. Необходимо обеспечить надежную гидроизоляцию и усиление несущих конструкций кровли, продумать эффективную систему отвода осадков и вентиляции. Особое внимание следует уделить вопросу безопасности и эргономики эксплуатации кровли, включая защиту от ветровых нагрузок и температурных перепадов. Кроме того, технические решения должны учитывать возможности интеграции зеленых насаждений, систем полива и энергоэффективных элементов. Но в целом такие проекты — это перспективное направление, которое требует комплексного учета архитектурных, технических и эксплуатационных решений для успешной реализации и последующей эксплуатации».

«Это все-таки не ИЖС, это террасы на крыше», — категорично заявляет директор департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. И дает объяснение своей категоричности: выходя из такого жилья, человек будет ступать именно на эксплуатируемую кровлю, а не на землю. «На крыше многоэтажки, при условии правильного расчета нагрузки и правильной эксплуатации кровли, действительно можно разместить кадки и даже весьма крупные ящики с растениями. В больших горизонтальных ящиках можно будет разбить грядки. Возможно даже размещение небольшого бассейна или купели. Но высадка растений непосредственно в грунт, широким слоем насыпанный прямо на крышу здания, к сожалению, невозможна», — утверждает эксперт.

Вдобавок, по словам собеседницы Бизнес ФМ, очень важно понимать, что для комфорт-класса это решение является относительно дорогим. «По мере увеличения функциональности террас на крышах МКД девелоперу главное не пересечь некий ценовой предел, после которого спрос на такие уникальные квартиры резко снижается, в значительной мере перераспределяясь в сторону классических таунхаусов», — предупреждает Ольга Магилина.

Рассказывая в беседе с Бизнес ФМ о своем замысле, руководитель проекта «Русская Европа» Виктор Иванюк отметил, что уже имеющийся у компании опыт строительства «домиков на крышах» в сегменте МКД получил положительную оценку как со стороны частных клиентов, так и со стороны специалистов в сфере быстровозводимых конструкций. Поэтому логично предоставить слово одному из таких специалистов — руководителю направления «Домокомплекты» компании «Технониколь» Дмитрию Апанасенко:

Дмитрий Апанасенко: Данные решения являются продолжением архитектурного проекта многоквартирного дома с возможностью получения индивидуальной квартиры с собственной террасой на верхних этажах. Стилистически и визуально это считывается как «дом на крыше», но это все-таки квартира с отдельным входом, что позволяет получить застройщику дополнительные квадратные метры и эффективное использование верхнеуровневых элементов высотных домов. По российским законам крыша многоквартирного дома — это общее имущество собственников, и если выполнить там строительство вне первоначального проекта, то в последующем данное строение невозможно будет узаконить. А если говорить об ИЖС, то такой объект недвижимости должен располагаться на земельном участке, а не на другом объекте недвижимости. Поэтому в данном случае это архитектурная находка девелопера — технологичное строительство верхних уровней многоквартирного дома с прекрасными видовыми характеристиками.

Ваши коллеги много говорили о технологических составляющих предложенного формата. По вашим оценкам, если речь все-таки идет об использовании в нем префаб-вариантов, какие технические, архитектурные и прочие аспекты девелоперу необходимо принять во внимание, чтобы впоследствии не возникло эксплуатационных проблем?

Дмитрий Апанасенко: Использование префаб-конструкций в обязательном порядке интегрируется на стадии разработки архитектурного и конструктивного проекта многоквартирного дома и является его неотъемлемой частью. С полной интеграцией инженерных систем и конструктивных решений здания. То есть сделать это после строительства многоквартирного дома можно только в случае полноценной реконструкции здания. И конструктив покрытия кровли должен быть рассчитан на дополнительную нагрузку еще одного этажа — это крайне важно: не в каждом доме такое можно сделать. Важна также достаточная несущая способность для дополнительной нагрузки префаб-модулей: нужно провести инженерные расчеты, чтобы убедиться, что конструкция выдержит вес модулей и связанные с ними нагрузки (ветер, снег, эксплуатационные нагрузки и так далее). Герметичность и гидроизоляция: особенно важно правильно спроектировать узлы сопряжения префаб-элементов с конструктивом верхних перекрытий и элементов эксплуатируемой крыши. Архитектурные аспекты — это соразмерный масштаб и визуальная гармония: префаб-элементы должны дополнять архитектуру здания, не нарушая пропорций и общего облика. Требуется продуманный дизайн, чтобы получившаяся композиция разных конструкций была эстетичной. Наконец, планировочные решения с использованием префаб также требуют точного планирования и размещения с учетом существующих конструкций, коммуникаций и возможного доступа к крыше.

Не слишком ли много сложностей для девелопера?

Дмитрий Апанасенко: Да, может, и немало. Зато интеграция в многоквартирное строительство префаб-конструкций позволяет сократить сроки строительно-монтажных работ за счет уже выполненных заводских элементов, в том числе с кровельными покрытиями, установленными оконными конструкциями и финишными фасадами. Префаб как подход позволяет снизить затраты на оплату труда и сократить риски срывов сроков и повышения стоимости строительства. А коль скоро мы ведем речь о сложном строительстве наверху и особых архитектурных решениях, то использование префаб существенно облегчает транспортировку и монтаж конструкций на крыше, что важно в условиях ограниченного пространства и необходимости минимизации дополнительной нагрузки на существующую основную конструкцию несущего каркаса здания.

Станет ли сама компания «Технониколь» участником создания «домиков на крышах» — посмотрим (подобное предложение ей уже поступило). Время покажет и чем окажется калининградское начинание в целом — лихим экспериментом, так и не пошедшим «в серию», или нулевым километром долгой и счастливой истории нового рыночного формата. И если даже коттедж на крыше МКД — не классический ИЖС, а лишь его архитектурная реплика, хорошо проработанная с технологической точки зрения, так тому и быть: главное, что там, на крыше-кровле-террасе, все равно присутствует ощущение свободы и своего собственного мини-мира наверху.