Эксперты: замена «долевки» на проектное финансирование поднимет цены на квартиры

К каким последствиям может привести замена «долёвки» на проектное финансирование, и какие ещё модели могли бы стать равноценной заменой долевого строительства, эксперты рассказали порталу UrbanLook.

Принятие очередного пакета поправок к Федеральному закону 214 ФЗ некоторые эксперты рынка расценили как процесс постепенной ликвидации механизма долевого строительства и перехода к проектному финансированию. К каким последствиям может привести замена «долёвки» на проектное финансирование, и какие ещё модели могли бы стать равноценной заменой долевого строительства, эксперты рассказали порталу UrbanLook. 

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Условия кредитования тесно связаны с макроэкономической ситуацией. При спокойном рынке с низкими ставками, к которому мы идем, проектное финансирование застройщика банком становится выгодным. При высоких ставках, гораздо выгоднее кредитоваться у «дольщиков». Если негативные явления затронут банковскую сферу, они будут сильно влиять и на процесс строительства. Банк может жестко диктовать условия продаж застройщику, например, цены реализации, что может существенно снизить темп продаж, если рынок быстро поменяется. 

При кредитовании дольщиками была более гибкая возможность финансирования за счет более успешных проектов, либо других бизнесов. Может сократится общий объем строительства, поскольку схема проектного финансирования доступна в основном крупным компаниям, состоящими с банками в партнерских отношениях. То есть на рынке останутся в основном крупные компании. 

В целом, на наш взгляд, система проектного финансирования более цивилизованная модель в сравнении с долевым строительством. Но не надо забывать о событиях 2008 г., когда из-за связки «ипотека-проектное финансирование» случился финансовый кризис в США, повлекший за собой глобальные последствия в мировой экономике. 

Если данная система будет организована грамотно и подкреплена необходимой законодательной базой, если будут проведены необходимые изменения в банковской сфере, строительной отрасли, то отрицательных последствий для рынка не предвидится. Важно только внедрять новшества постепенно, чтобы все участники процесса к ним были подготовлены. В Европе подобная система уже давно введена и успешно функционирует. 

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty 

До снижения инфляции и, соответственно, банковских ставок, проектное финансирование пока не может конкурировать с долевым строительством, поскольку стоимость квадратного метра жилья в новостройках будет выше. 

Еще одним из недостатков могут стать сложности с получением средств – не каждому застройщику банки готовы выдать кредит, например, компаниям с небольшим опытом. Таким образом, можно прогнозировать уменьшение общего числа игроков рынка и снижение объемов строительства. 

Большим ударом это может стать и для ряда инвесторов – часть граждан покупает недвижимость в новостройке еще на стадии котлована, чтобы продать квартиру через несколько лет – эта категория просто уйдет с рынка, что также может повлиять на стоимость квадратного метра. 

Внедрение программы должно быть постепенным, чтобы не привести к сильным потрясениям в сфере. Поправки к федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», включая создание компенсационного фонда и рост контроля со стороны кредитных организаций, были первыми предпосылками процесса перехода к механизму проектного финансирования. 

На сегодняшний день порядка 75-80% всего жилья приобретается участниками долевого строительства – цифры говорят сами за себя. Однако существует еще такой механизм, как ЖСК – жилищно-строительные кооперативы. Схему нельзя назвать распространенной, к тому же положения 214-ФЗ на нее не распространяются, но после дополнительного законодательного регулирования, которое бы заполнило пробелы и взяло проблемные места под государственный контроль, на смену «дольщикам» вполне могли бы прийти «пайщики». 

Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101» 

На текущий момент проектное финансирование уже используется на рынке жилищного строительства вполне успешно. Но существующие условия, которые предоставляют банки девелоперам – кредиты под 12-20% годовых – работают на одиночных проектах. Система в том виде, котором она существует, не может обеспечить функционирование всей строительной отрасли. На конец первого полугодия кредитный портфель по строительству трех крупнейших банков России (Сбербанка, ВТБ, Газпромбанк) составил 2 трлн рублей, в т.ч. с учетом мега-проектов уровня Москва-Сити. Если учесть кредитные портфели всех банков России для отрасли, это пока не может гарантировать закрытия потребности в финансовом обеспечении отрасли. 

После внедрения проектного финансирования можно прогнозировать рост цен на жилье, т.к. оно предполагает покупку клиентом уже готового жилья. Такое изменение матрицы продаж может существенно снизить доступность жилья для покупателя со средним доходом на семью. Снижение средней ипотечной ставки 10,3% до за последние 2 года привело не только к росту объемов продаж, она постепенно повлияла на качество покупаемого жилья. Если раньше человек со средним достатком чаще рассматривал покупку двух-комнатной квартиры, то сегодня мы видим, как чаша весов склонилась к квартирам больших плошадей или большей комнатности. Рост стоимости квадратного метра для конечного покупателя вернет рынок в состояние 2013-2014 года. 

Пока иных столь же эффективных механизмов, которые мог ли бы заменить долевое участие в строительстве, на рынке не предложено. В противном случае мы с вами были бы ужесвидетелями параллельного развития иных инструментов. 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE 

Девелоперов с обширными финансовыми ресурсами в стране не так много, а себестоимость строительства неуклонно возрастает, поэтому так или иначе большинство застройщиков нуждается в инвестициях. Сейчас таких источников несколько, главные из которых – кредиты и средства дольщиков. То есть у девелопера есть определенная свобода выбора и поиска разных комбинаций этих источников финансирования. Деньги дольщиков – это рискованный канал, который зависит от конъюнктуры рынка и востребованности проекта, однако эти инвестиции фактически бесплатные, причем они сразу приносят прибыль, ведь в цене договора долевого участия включены и компенсация себестоимости, и предпринимательская прибыль. 

Банковское финансирование – это надежный канал, который гарантирует то, что стройка завершится в любом случае и обязательства перед покупателями, даже если проект провальный и их окажется немного, все равно будут выполнены. Но инвестиции банка стоят денег (процент), и сейчас они не самые дешевые. Если один из каналов – средства дольщиков – исключается, то это значит, что большинство застройщиков автоматически попадает в сильную зависимость от банковского финансирования, кредитной политики частных институтов и государства, а между покупателем и строителем возникает еще один контрагент со своими ожиданиями прибыли, которые воплотятся в конечной цене продукта. 

Банковское финансирование и сегодня широко распространено. Застройщики применяют его на разных стадиях реализации проекта (к примеру, на стадии строительно-монтажных работ), а также в определенных, удобных для себя пропорциях (скажем 50% инвестиций финансируется банком, а вторая половина – из собственных резервов). Поэтому банки уже являются активными участниками строительства. Другой вопрос – на каких условиях будут выдаваться кредиты и по каким ставкам? Пока что созрели только предпосылки для снижения стоимости кредитов (низкая инфляция), но фактически проектное финансирование остается недешевым (от 13% до 20% годовых). Кроме того, если банковское финансирование будет законодательно закреплено как единственный возможный источник, а долевое запретят, то на рынке останутся преимущественно готовые новостройки, которые на 10-30% дороже, чем строящиеся объекты. 

Альтернативных моделей финансирования строительства гражданами много. К примеру, в 214-ФЗ уже закреплены эскроу-счета – почему бы не развивать это направление? Они предполагают посредничество банка при передаче денег на строящийся объект. Банк получает средства граждан и передает их застройщику по мере завершения определенных этапов строительства. Такая схема распространена и за рубежом. По схожему принципу действуют трастовые управляющие в Австрии, которые аккумулируют деньги инвесторов и передают девелоперу по мере выполнения графика строительных работ. Не стоит забывать и о разных формах жилищных кооперативов, которые, в принципе, тоже можно развивать и стимулировать. 

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») 

Сегодня почти все новостройки (за исключением городского жилья, которое строится за счет бюджета) возводятся с привлечением средств дольщиков. Внедрение проектного финансирования означает кардинальное изменение схемы работы на рынке. Девелоперы будут вынуждены весь период строительства использовать кредитные средства, стоимость которых составляет сегодня порядка 15-16%. Для банков это более рискованные вложения, чем ипотека: разрыв в стоимости размещаемых ресурсов для ипотечных заемщиков и для девелоперов – около 6% сегодня (ставки по ипотеке 9-10%). Данный разрыв, по сути, и есть оценка банками дополнительного риска кредитования строительной отрасли. Соответственно, более дорогой кредит, и необходимость его использования на всем протяжении реализации проекта, скорее всего, приведет к росту себестоимости строительства. 

На мой взгляд, гипотетически моделей, которые могут стать альтернативой «долёвке», много, на роль посредника между покупателем и застройщиком могло бы претендовать само государство, в частности, тот же недавно образованный компенсационный фонд. Он уже имеет широкие контрольные полномочия по отношению к застройщикам и их проектам, накапливает деньги, которые смогут гарантировать исполнение обязательств девелопера. Фонд защиты прав дольщиков мог бы собирать средства граждан и контролировать ход выполнения строительства, постепенно передавая деньги застройщикам.

Источник: UrbanLook