Держать нос по метру: в Москве заканчивается дешевое жилье в новостройках

Число квартир в бюджете до 20 млн рублей на первичном рынке Москвы сократилось в пять раз за год, сообщили «Известиям» аналитики. Всего по такой цене осталось около 2,5 тыс. лотов, большая часть которых — это студии и однокомнатные квартиры. Такая ситуация сложилась на фоне вымывания с рынка массового сегмента жилья, а также из-за ажиотажной скупки недорогих объектов перед ужесточением правил семейной ипотеки, отмечают эксперты. О том, какие перспективы у доступного жилья в столице, — в материале «Известий».

Какие квартиры остались на рынке
В «старой» Москве осталось чуть больше 2,5 тыс. квартир на первичном рынке недвижимости дешевле 20 млн рублей, поведали «Известиям» аналитики Core.XP. Это всего 20% от общего объема предложения и в пять раз меньше, чем в январе 2025 года.

— Сейчас больше половины таких квартир — однокомнатные (67%), на студии приходится 33%, — отметили аналитики. — Средняя цена квадратного метра составляет 490,2 тыс. рублей, что на 22% выше, чем годом ранее.

Больше всего квартир этого ценового сегмента находится в новостройках в районах Царицыно и Гольяново.

По данным руководителя департамента аналитики и консалтинга VSN Group Дарьи Цыганковой, за год количество квартир с бюджетом до 20 млн рублей сократилось в четыре раза.

— Основные причины — значительный рост среднего бюджета предложения за год и вымывание более дешевых лотов, — считает эксперт. — В сегментах «комфорт» и «эконом» средняя цена предложения за год увеличилась на 30%.

За прошедший год объем предложения квартир на первичном рынке в массовом сегменте в границах «старой» Москвы сократился на 50%, а однокомнатных квартир и студий — на 70–80%, уточнил эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в столице Иван Золотарев.

— При этом самые компактные квартиры за прошлый год выросли в цене на 20–25%, — отметил он. — Если год назад с бюджетом 20 млн рублей выбор студий и однушек в границах «старой» Москвы был довольно большой, то сейчас он крайне ограничен. В основном это студии, можно найти однокомнатные квартиры и даже маленькие форматы евродвушек. Но это либо остатки в проектах, реализованных до запрета на микроквартиры, либо малоликвидные варианты с худшими видовыми характеристиками или зависшие предложения с дисконтом.

Квартирный шанс: правительство выделило 10 млрд рублей на жилищные сертификаты

Как эта мера поддержки вписывается в общую государственную жилищную и социальную политику
В Новой Москве продаются 6,2 тыс. таких недорогих квартир и 0,3 тыс. апартаментов, рассказал «Известиям» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

— Зафиксировано сокращение предложений от застройщиков стоимостью до 20 млн рублей почти в три раза, — отметил он. — Действительно, большинство рассматриваемых помещений — это студии и однушки. Но есть также двушки и даже трешки.

Средний чек покупки жилья, по оценке аналитического центра М2, в 2025 году в Москве составил 12,5 млн рублей, прибавив 9%. На втором месте находится Краснодарский край — 7,2 млн, а на третьем — Московская область с показателем в 6,8 млн. Средний чек в Санкт-Петербурге примерно в два раза меньше, чем в столице — 6 млн рублей.

— Если говорить о годовой динамике среднего чека покупки жилья, то во всех сегментах рынка наблюдается прирост показателя. При этом самый значительный в сегменте «Новостройки без ипотеки» — 37%, — указали аналитики.

Почему исчезают доступные квартиры

Одна из причин сложившейся на рынке ситуации — вымывание недорогих лотов на ранних этапах строительства, отмечают эксперты. На этапе котлована цена квадратного метра самая низкая, и в пределах 20 млн рублей можно купить квартиры как в комфорт-, так и в бизнес-классе.

— Сейчас на московском рынке уровень распроданности проектов на момент ввода в эксплуатацию гораздо выше, чем раньше, — указала директор по ценообразованию и аналитике компании Pioneer Евгения Виниченко. — Если в 2021–2022 годах этот показатель составлял 70–72%, то к 2025 году он вырос до 79%.

Средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы уже превысила 450 тыс. рублей, а в локациях ближе к центру — 600 тыс. рублей, что автоматически вытесняет любые квартиры с метражом более 45 кв. м за пределы бюджета в 20 млн, отметил гендиректор компании Optima Development Давид Худоян.

— Кроме того, девелоперы последовательно смещают фокус на более маржинальные сегменты рынка, где окупаемость проекта выше, а риски ниже, — сказал эксперт. — Наконец, высокие ипотечные ставки и сокращение льготных программ кредитования еще больше сузили круг платежеспособных покупателей, ориентированных на этот ценовой диапазон, что усилило давление на предложение.

Другая причина происходящего — на рынок начал оказывать влияние запрет на студии площадью до 28 кв. м, добавил Иван Золотарев.

— Девелоперы вынуждены проектировать квартиры большей площади, что, естественно, отражается на конечной цене такого жилья в массовом сегменте, — уточнил он.

Сигнал под глазом: в новостройках собрались улучшать качество сотовой связи

Как этому поможет обязательная организация инфраструктуры для операторов в новых ЖК
Ситуация напрямую связана с трансформацией условий льготного кредитования, полагает директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников.

— Ажиотажный спрос в декабре 2025 года и в январе 2026-го был спровоцирован грядущими изменениями в программе семейной ипотеки, — сказал он. — В своем стремлении успеть оформить кредит по старым условиям покупатели были вынуждены быстро принимать решение. Иногда это означало подбирать объекты, вписывающиеся в максимальные кредитные лимиты и соответствующие финансовым возможностям. Это и вызвало вымывание наиболее ликвидных и доступных по цене лотов.

Кроме того, из-за моратория, внедренного властями столицы в 2024 году, в структуре экспозиции рынка недвижимости снижается количество апартаментов, добавил Руслан Сырцов.

— А они, как правило, в среднем на 15% дешевле квартир аналогичного формата, — рассказал эксперт. — Думаю, что на фоне постепенного снижения ключевой ставки и активации отложенного спроса цены на первичное жилье и в 2026 году будут расти с серьезным опережением инфляции.

В ближайшие годы сокращение предложения в бюджете до 20 млн рублей будет сохраняться, особенно в «старой» Москве, полагает руководитель цифрового развития продаж Tashir Estate Дмитрий Польской. По его словам, массовый сегмент не получает новых стартов внутри МКАД, а спрос смещается в сторону компактных квартир — студий и однокомнатных лотов — на ранних стадиях строительства и в проектах за пределами кольцевой дороги.