Черных риэлторов больше не будет?

Чиновники готовят новый законопроект, запрещающий продажу микродолей в квартирах. Означает ли это что «чёрные риэлторы» лишатся своего хлеба?

Чиновники готовят новый законопроект, запрещающий продажу микродолей в квартирах. Означает ли это что «чёрные риэлторы» лишатся своего хлеба?

Novostroy.ru: Расскажите, пожалуйста, что такое микродоли в квартирах и откуда они берутся?

Иван Шевельков, директор юридического центра «Высшая инстанция»: Микродоля – это малая часть площади недвижимости, буквально от одного квадратного метра. Микродоли пришли на смену так называемым «резиновым квартирам». Покупая их, человек может получить официальную регистрацию, а вместе с ней социальные гарантии, упрощение процедуры получения работы и государственных услуг. Также эти люди получают право претендовать на хорошие квартиры при расселении жилья.

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty: Микродолей считается площадь квартиры, которая меньше учетной нормы жилплощади. Чаще всего такие небольшие части появляются в собственности при приватизации или, например, когда для учета интереса всех наследников приходится «дробить» площадь жилья. Для проживания микродоля не подходит, а вот для регистрации вполне – ведь минимального размера законом не установлено.

Novostroy.ru: Какую часть квартиры признают микродолей?

И.Ш.: Микродолей в квартире считается кусок меньше ¼ её площади и самого незначительного помещения в ней. Иногда такая доля даже не достигает 1 квадратного метра, что приводит к невозможности обособить эту долю, а соответственно и усложняет порядок пользования.

Novostroy.ru: Нужно ли располагать определённой площадью в квартире, чтобы там прописаться? Или же, к примеру, оформить постоянную регистрацию можно даже если в собственности находится, скажем, 1/99 часть квартиры?

Дамир Хакимов, юрист компании «CENTURY 21 Россия»: Насчет возможности прописки в квартире на основании незначительной доли Верховный суд высказался следующим образом: право на регистрацию по закону принадлежит собственнику, однако при этом пользование жильем миноритарным собственником не должно нарушать права других собственников. Например, владелец одного квадратного метра жилой площади квартиры при проживании в ней неизбежно будет нарушать права других собственников, т.к. просто не уместится в рамках своей доли. Поэтому суд вправе отказать в регистрации по месту жительства собственнику (и членам его семьи) незначительной доли.

И.Ш.: Раньше для получения официальной регистрации владеть частью квартиры было вообще необязательно. Но для борьбы с фиктивной регистрацией был принят ФЗ № 376 (так называемый «закон о резиновых квартирах»). Теперь официально установлены жилищные нормы: для постоянной регистрации необходимо иметь определенное количество квадратных метров на человека (к примеру, 9 «квадратов» в Москве и 6 «квадратов» в Московской области).

Novostroy.ru: Недавно депутаты предложили запретить продажу микродолей в квартирах. Как Вы считаете, с чем связан такой шаг чиновников?

И.Ш.: Продажа микродолей на практике обернулась дроблением квартиры на произвольное количество кусков с последующей продажей энному количеству желающих. Такие сделки можно оспорить через суд, однако судиться порой приходится с десятками новых собственников, что оказывается непосильным испытанием для владельцев «основных» долей. Кроме того, новые собственники имеют право заселиться и жить вместе под одной крышей, причиняя другим владельцам огромные неудобства. Таким образом, операции с микродолями открывают широкий простор для мошеннической деятельности и захвата недвижимости.

Novostroy.ru: Существует мнение, что «чёрные риэлторы» сознательно покупают небольшие доли в квартирах с целью последующего выселения собственников. Поможет ли запрет продажи микродолей избежать таких ситуаций?

И.Ш.: Многие люди, получая в ходе наследования или приватизации доли в квартире, из-за плохих отношений внутри семьи продают свои доли «черным риелторам». «Черные риелторы» вселяют в квартиры людей, которые начинают вредить остальным собственникам: активно тратят электричество, газ и воду и не платят за эти услуги; создают в квартире беспорядок и т.д. Попытка решить вопрос через суд ни к чему не приводит; в лучшем случае право собственности продается другому человеку, и ситуация повторяется. Так происходит до тех пор, пока собственник не сумеет признать долю незначительной и выкупить её, либо не уступит собственную долю в квартире за крайне низкую стоимость. В Госдуме глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, первый замглавы комитета по ЖКХ Александр Сидякин и председатель этого комитета Галина Хованская подготовили законопроект позволяющий бороться с подобными схемами. Согласно тексту документа, будут введены поправки в Жилищный кодекс и ФЗ «О праве граждан РФ на свободу передвижения», согласно которым будет запрещено регистрировать новых жильцов, если на них будет приходиться меньше учетной нормы площади. Это правило не будет применяться по отношению к супругам, детям и родителям. Размер учетной доли устанавливают региональные власти. Всех остальных можно будет прописать только после признания их судом членами семьи собственника жилья. Также предложено ввести запрет на дробление квартиры на микродоли. Такое решение должно гарантировать собственнику возможность вселения в жильё. Это правило не будет распространяться на микродоли, возникшие в результате приватизации или наследования прав на небольшую долю между родственниками.

Александра Рузиева, юрист «ОГРК-Центр»: Что касается так называемых «черных риэлторов» – скорее всего, они и правда существуют, так как жилье в Москве очень дорогое. Но, по моему мнению, они вряд ли заинтересованы в таких долях и не будут их покупать: при желании можно через суд признать микродолю ничтожной и выкупить ее у собственника. Это попросту невыгодно для человека, который пытается «выжить» собственников объекта недвижимости. Эти люди, как правило, покупают большие доли в квартирах. Думаю, ужесточение законодательства и правда поможет ограничить их деятельность, и их всё-таки станет меньше. Кроме того, законопроект, который предлагают депутаты, на мой взгляд, поможет сократить и количество таких «резиновых» квартир, в которых прописано множество людей.

Источник: novostroy.ru