Апартаменты для бизнесменов и инвесторов: в ритме большого города

Покупка для жизни, работы и извлечения доходов. Больше 100 проектов в деловых кластерах и тихих переулках. Комфорт и мобильность.

Апартаменты – формат разнообразный. Это и реконструированные исторические особняки, и возвышающиеся над Москвой небоскребы Сити, и аскетичные здания без излишеств (даже, бывает, без балконов). Потребительская аудитория у него тоже разная: от миллионеров до пенсионеров. Портал MetrInfo.Ru решил изучить «клиентуру» апартаментов повнимательнее.

Первые две группы покупателей, которые мы рассмотрим – деловые люди: предприниматели и инвесторы.

Больше ста проектов в Москве

Как сообщила «Порталу о недвижимости MetrIno.Ru» Юлия Сапор, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, в I полугодии 2017 года доля апартаментов на первичном рынке Москвы составила 19,1%. Это 9 тыс. апартаментов в 111 проектах, из них 23 «штуки» - реконструированные здания.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина приводит схожие данные: на рынке апартаментов представлено 424,2 тыс. кв. м, это 15% от совокупного предложения в столице. Проекты с апартаментами есть почти во всех округах, можно подобрать вариант любого класса: от эконом- до де-люкс. Порог входа – от 2,5 млн рублей.

Апартаментные комплексы бывают двух типов, объясняет Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty:

• многофункциональные (МФК), их характеризуют три основные функции, которые они выполняют – «деловой центр», «торговый центр» и «жилье». Яркий пример – башня «Меркурий Сити» в ММДЦ «Москва-Сити», где стоимость около 735 000 рублей за кв.метр. Апартаменты в МФК – это жилье класса «элит».
• апартаментные комплексы. Это дом или квартал с одной ключевой функцией – «жилье». Пример - жилой комплекс премиального класса «I’m» со стоимостью за 1 кв.м. от 340 000 рублей.

Для жизни и работы

Бизнесмены – самая представительная группа среди покупателей «апартов». По сведениям Ирины Могилатовой, генерального директора агентства TWEED, на бизнесменов приходится до 40% сделок с апартаментами. Как отмечаетЮрий Стюрин, директор по развитию компании «Лофты и апартаменты», бизнесмены ориентируются на комплексы бизнес-класса и выше с ценой квадратного метра от 200 тысяч рублей.

А покупают они апартаменты для того чтобы там:
а) жить
б) жить и работать

Для жилья, по оценке Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, предпринимателями приобретается недвижимость представительского класса на территории деловых зон, в центре города.

Покупают дорогостоящие квадратные метры менеджеры среднего и высшего звена компаний, чьи офисы расположены поблизости, представители деловой элиты, постоянно бывающие в командировках в городе, представители российских регионов, деятельность которых связана с частым пребыванием в Москве.

У столичных предпринимателей, проживающих в апартаментах, как правило, есть загородные дома на весьма престижных направлениях (Дмитровка, Рублевка, Новая Рига, - уточняет Алексей Могила, партнер, глава представительства Rossmils в России и СНГ), где постоянно живут их семьи, но сами они рабочую неделю проводят в Москве.

Популярное место у бизнесменов-покупателей - башни «Москва-Сити». По оценке Александра Шибаева (Blackwood), цена предложения здесь варьируется от 350 до 900 тыс. руб./кв.м. Но входной билет снизился: минимальная стоимость апартаментов в «Москва-Сити» в комплексе IQ-Квартал начинается от 16 млн. руб.

Алексей Могила (Rossmils) приводит в качестве примера проект компании «Дом на Красина» (реконструированный исторический особняк), где бизнесмены составляют около 35 % от числа жителей комплекса. Они покупают апартаменты площадью 60-100 кв. метров с одной спальней и гардеробом. «Больше им не надо», - отмечает эксперт. Стоимость - 390-400 тыс. руб. за метр.

Часто деловые люди предпочитают не только жить, но еще и работать в одном и том же месте. Для этого в двухэтажных апартаментах нижний уровень оборудуют под офис, верхний – под жилье. Например, в проекте KleinHouse (реконструируемое здание фабрики у м. Бауманская и Красносельская) предлагаются апартаменты с высотой потолка до 5,5 м. «Есть клиенты, которые покупают их, чтобы организовать двухуровневые апартаменты для проживания и бизнеса. Реальный пример из нашей практики - на нижнем уровне таких апартаментов клиентка планирует принимать в своём салоне клиентов, на верхнем – будет квартира», - рассказывает Ирина Деревенских, директор по маркетингу и рекламе компании «Колди»

Другой вариант – покупаются разные помещения. «Лофты, расположенные на первом этаже KleinHouse, имеют отдельный вход и даже собственный палисадник. Их многие как раз и приобретают для ведения бизнеса. Дополнительно к ним в том же строении апартаменты на 2-3 этажах покупают уже для проживания», - комментирует Ирина Деревенских. 

Для жилья и работы помещения приобретаются в составе МФК, поясняет Александр Шибаев (Blackwood), например в «Савеловском СИТИ» (156 тыс. руб./кв.м), «Фили-Град» (181 тыс. руб./кв. м). Для устройства офисов подойдут и «Бизнес-отель «Город на Рязанке» (135 тыс. руб./кв. м), и The Loft Club (295 тыс. руб./кв. м).

Эксперты выше уже отмечали - бизнесмены стремятся к статусной покупке. Апартаменты в реконструируемых исторических зданиях как нельзя лучше отвечают этому требованию. Это и престижное месторасположение, и стильные лофты, и особый дух старых добротных стен.

Что ценят бизнесмены

Покупатели-бизнесмены выбирают апартаменты по определенным критериям, и главные из них - месторасположение, транспортная доступность, развитая инфраструктура и высококачественный сервис управляющей компании.

Месторасположение – это первое, на что смотрят люди бизнеса. Как уточняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»), во главу угла ставится статус локации, бизнесменам нужно быть ближе к работе, постоянному кругу общения, партнерам, эпицентру событий в своей сфере деятельности. Понятно, что речь идет о престижных районах в центре или рядом с ним.

Транспортная доступность. Необходимо, чтобы до комплекса с апартаментами можно было быстро и легко добраться любым видом транспорта. Крайне желательно, чтобы был удобным путь до аэропорта или вокзала. Поэтому рядом должны быть магистрали, транспортные развязки, станции метро, линии аэроэкспрессов.

Развитая инфраструктура - и внутренняя, и внешняя. «Для представителей бизнеса важно, чтобы все было под рукой. Вся инфраструктура должна быть в комплексе или в шаговой доступности от него», - замечает Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России.
Что касается внешней инфраструктуры, то, как отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), бизнесменов мало интересуют социальные объекты, они обращаются к коммерческой медицине и образованию. В большей степени они нуждаются в высококлассных ресторанах, кафе, фитнес-клубах, а также в театрах, концертных залах, музеях. Ценятся разнообразные торговые объекты, бизнес-центры, офисы крупных компаний, отделения банков.

Как мы знаем, у многих покупателей для постоянной жизни имеются загородные дома, поэтому, покупая апартаменты «эти клиенты стремятся буквально вернуть себя в контекст и ритм городской жизни», - заключает Литинецкая.

Относительно внутренней инфраструктуры, - для обитателей комплекса необходимо, чтобы у них «во дворе» были рестораны, кафе, салоны красоты и барбершопы, фитнес, торговые, спортивные объекты, и т. п. Бренды приветствуются. Само собой, необходим подземный отапливаемый паркинг.

Управляющая компания с широким набором услуг: уборка, стирка, доставка продуктов, работа с корреспонденцией, встреча гостей, аренда автомобиля, вызов такси, бронирование билетов, выполнение разных других поручений и т.д. Желательно обслуживание на уровне «многозвездочных» гостиниц.

Также бизнесмены обращают внимание на:
- коворкинг – место, куда можно всегда «сбежать», чтобы поработать (если нет своего офиса);
- лобби – фойе при входе, где можно встретить посетителей, с комфортом посидеть, поговорить, выпить чашку чая и т. д;
- комнаты для переговоров с партнерами.

Что касается требований непосредственно к помещению, то оценивается отделка и виды из окон.

А вот «прописка», то есть регистрация, бизнесменам, можно сказать, и не нужна.

Самые популярные комплексы Москвы

Москва-Сити

Безусловно, ММДЦ «Москва-Сити» - самый известный деловой комплекс Москвы, апартаменты в его башнях отвечают перечисленным требованиям. «Здесь где на первых этажах есть офисы, существует консьерж-служба с сервисными услугами. К тому же в этой локации сходятся многие транспортные потоки», - комментирует Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»). «Многие люди бизнеса часто посещают крупнейшие мировые мегаполисы – Гонконг, Нью-Йорк и привыкли останавливаться именно в небоскребах. Поэтому выбирают апартаменты, соответствующие динамике их жизни», - добавляет Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.

По данным Натальи Шаталиной, в Сити продаются четыре башни. В башне «Меркурий Сити» апартаменты площадью 81 кв.м. обойдутся в 48,4 млн рублей. В IQ-Квартале апартаменты 57 кв. м можно купить за 22,7 млн рублей. В «ОКО» покупатель сможет приобрести апартаменты 76 кв. м за 35,7 млн рублей. В этих башнях предлагаются уже готовые варианты. А в строящейся башне Neva Towers, предлагается самый доступный вариант в «Москве-Сити» – 56 кв.м всего 17,7 млн рублей. По мнению Вячеслава Антропова, «Neva Towers» выигрывает за счет своей богатой инфраструктуры - ландшафтный парк, бассейны, СПА-центр.

«Звезды Арбата» (Новый Арбат, 32)

Кроме небоскребов в Сити, идеальным вариантом для бизнесменов можно назвать апартаменты с сервисом от мировых брендов, - считает Вячеслав Антропов (Contact Real Estate). Тут в качестве подходящего примера можно привести комплекс апартаментов «Звезды Арбата» (Новый Арбат, 32) с пятизвездочным сервисом от Marriott. Стоимость апартаментов 13-этажном здании с подземной парковкой начинается от 36,7 млн руб.

МФК Match Point

Комплекс возводится в районе Филевский парк, на улице Василисы Кожиной, вл. 13, он включает современное здание бизнес-класса с апартаментами (от студий до пятикомнатных помещений), подземный трехуровневый паркинг и спортивную волейбольную арену. Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Pointотмечает, что расположение МФК на Кутузовском проспекте напротив Парка Победы позволяет сохранить его обитателям мобильность, что крайне важно для бизнесмена. Кроме того, Match Point, располагают сервисными службами на уровне гостиничных операторов. Цена апартаментов – 6,1-31,7 млн руб. (данные Базы «Поиск недвижимости Realsearsh.Ru»).

«Большевик»

Комплекс апартаментов «Большевик» тоже отличает удачное месторасположение. За 7 минут можно добраться пешком до метро Белорусская, а на автомобиле за 5 минут - оказаться в центре Москвы, - комментирует Юлия Сапор (Est-a-Tet).

Комплекс находится на территории бывшей кондитерской фабрики, в современном деловом кластере. В продаже представлены апартаменты площадью от 29 до 109 кв. м, стоимостью от 10,5 млн рублей.

«I’M»

Элитный жилой квартал «I’M», состоящий из 7-этажного дома с квартирами и 6-7-этажного комплекса апартаментов, находится в деловом кластере в центре Москвы, на Шлюзовой набережной. В непосредственной близости - бизнес-центры класса А и B, международные гостиницы, офисы крупных российских и международных компаний. Юлия Сапор выделяет уникальный сервис - Clubhouse. Это отдельная зона с ресепшен, библиотекой, кабинетами, коворкингом и залом для переговоров и банкетов. Пространство можно трансформировать. Цена апартаментов - от 13 млн рублей.

«ВТБ Арена Парк»

Комплекс, ярко иллюстрирующий все необходимое для бизнесменов, – это «ВТБ Арена Парк» в районе Аэропорт, - считает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». В его составе - 6 корпусов с апартаментами и 3 офисных здания класса «А», штаб-квартира общества «Динамо». Кроме того, свои двери откроет конгресс-холл на 700 мест в гостинице рядом - «Хаятт Ридженси, Петровский парк». До станции метро Динамо - 10 минут ходьбы, до Белорусского вокзала и аэроэкспресса в Шереметьево - 10 мин. езды на автомобиле. Апартаменты продаются как с отделкой, так и без нее, от скромных 40,8 кв. м до солидных 373,9 кв. м. (это пентхаусы). Планируется подземный трехуровневый паркинг. К услугам жителей - круглосуточный консьерж-сервис. Цена, по данным нашего портала MetrInfo.Ru – 53, 5 – 225, 9 млн руб.

«Only»

Работать в ММДЦ «Москва-Сити» и жить рядом, но за более скромную цену возможно, купив недвижимость в комплексе апартаментов «Only», - говорит Наталия Кузнецова. Это квартал из восьми 16-этажных корпусов недалеко от станции метро Фили. Площади - от 29 кв. м (студии) до 105 кв. м. Цена стартует от 6 млн. руб., и это уже с учетом чистовой отделки, включая покраску стен, укладку ламината, установку качественной сантехники и даже кухонный гарнитур. Популярны в комплексе двухкомнатные апартаменты от 58 кв. м с большой кухней-гостиной, где в одной комнате можно обустроить спальню, а в другой - кабинет. Их стоимость начинается от 11,3 млн руб. Расстояние до «Москва-Сити» составляет 3,5 км (10 мин. на машине).

«Басманный, 5»

Наталия Кузнецова называет еще и проект MR Group и Coalco – «Басманный, 5», который располагается в ЦАО рядом с тремя вокзалами (Ленинградским, Ярославским и Казанским), а также с крупным БЦ «Домников» класса «А+» и вблизи головных офисов крупных российских банков (Внешэкономбанк, Альфа-Банк и др.). Апарт-комплекс «Басманный, 5» - это монолитный 18-этажный двухсекционный дом с подземным двухуровневым паркингом. В составе собственной инфраструктуры – ресторан, кафе, салон красоты, детский досуговый центр, фитнес-клуб с бассейном, пекарня.. Цена в комплексе начинается от 11,9 млн руб. за лот.

«Ленинский, 38»

МФК «Ленинский, 38», расположенный в Гагаринском районе, обеспечит в особенности комфортное проживание людям, работающим в БЦ «Вавилов Тауэр», БЦ «Академический» или в центральном офисе Сбербанка, которые находятся в пешей доступности от МФК. Кроме того, в комплексе предусмотрен собственный конгресс-центр, а все жильцы будут круглосуточно иметь доступ к сервисам гостиницы Holiday Inn, - отмечает Наталия Кузнецова. 19-этажный монолитный апарт-комплекс входит в состав МФК, он строится в рамках реконструкции гостиницы «Спутник». Появятся торговый центр, подземный паркинг, старое здание модернизируется. Средняя стоимость метра - 288 701 руб. (данные www.metrinfo.ru )

«Клубный дом на Сретенке» и «Резиденция на Покровском бульваре»

Пресс-служба компании «Лидер Инвест» отмечает уникальное «центровое» расположение сразу двух премиальных проектов - «Клубный дом на Сретенке» (восьмиэтажное здание с двухуровневым подземным паркингом) и «Резиденция на Покровском бульваре» (два корпуса переменной этажности с паркингом) где предложены апартаменты различных площадей и планировок. Цены на апартаменты здесь стартуют от 300 и 400 тысяч руб. за кв. метр соответственно. «Лидер Инвест» планирует также запустить сервис высокого уровня.

Balchug Residence

Замоскворечье – один из самых интересных с точки зрения локации районов с соответствующим уровнем застройки и окружающей инфраструктуры. Рядом фитнес-клубы премиального уровня, рестораны, ГУМ, ЦУМ и т. п. «Верхом востребованности в элитном сегменте считается квартал клубных домов. Единственное пока на острове предложение такого типа среди апартаментов, да пожалуй, и всего жилого фонда – «Balchug Residence», - отмечают в пресс-службе компании ИНТЕКО. Это квартал из пяти клубных особняков на 107 резиденций. У части из них на первом этаже есть отдельный вход. Стоимость резиденций начинается от 25 млн. рублей, а площади – от 57 кв. метров.

Инвесторы – тоже, считай, бизнесмены

Категория, близкая к бизнес-аудитории – инвесторы. И это неоднородная группа, замечает Ирина Деревенских («Колди»), тут есть «люди, которые профессионально зарабатывают на инвестициях в недвижимость на этапе старта проекта и дальнейшей перепродаже квадратных метров. Есть компании, которые приобретают крупные паевые фонды недвижимости. Достаточно велик пласт людей, которые приобретают недвижимость для последующей сдачи ее в аренду – как дополнительный заработок или пенсионный капитал».

Апартаменты – идеальный вариант для инвесторов, которые планируют заняться арендой, - считает Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»): «На рынке можно найти не только предложения с отделкой, но и с меблировкой, что позволит сразу после получения ключей начать арендный бизнес без дополнительных затрат. А вот в проектах с квартирами нет предложений с полной меблировкой».

Как отмечает Анна Панова, эксперт по гостиничной недвижимости Rusland SP, апартаменты передаются управляющей компании. Распространенная категория арендаторов, по наблюдениям эксперта - экспаты, для них «формат апартаментов с полным оснащением под управлением профессиональной УК является комфортным и традиционным средством длительного размещения». По мнению Юрия Стюрина («Лофты и апартаменты»), особой популярностью пользуются лофты, так как они больше всего растут в стоимости, и аренда в лофтах выше примерно в два раза, чем в обычных апартах или квартирах.

Иногда инвесторы занимают весьма существенную долю от общего количества покупателей – по данным Анастасии Черняевой, руководителя аналитического отдела компании «КомСтрин», около 38% покупателей апартаментов в апарт-комплексе Cleverland – инвесторы, которые сдают недвижимость в аренду. Как правило, это люди до 35 лет, преимущественно москвичи. Cleverland - монолитный двухсекционный 14-этажный дом с подземным паркингом у метро Петровско-Разумовская, где представлены 1-2-комнатные апартаменты с площадями 16-33 кв. метра. Стоимость метра сейчас составляет 130 640 – 161 990 рублей.

Как дополняет Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам и маркетингу Самолет-Девелопмент, зачастую бизнесмены и крупные компании рассматривают покупку апартаментов рядом с офисами для последующей сдачи их в аренду своим сотрудникам или партнерам, приезжающим в командировку. Для многих это также инвестиционно привлекательная покупка, так как в апартаментах можно зарегистрировать юридическое лицо. Основной вариант, который выбирает эта категория покупателей – одно- и двухкомнатные апартаменты с полной отделкой. Цены на однокомнатные стартуют от 2,8 млн (31 кв.м), на двухкомнатные – от 3,5 млн (42 кв.м).

Есть и другие группы потребителей, которые ориентированы на этот формат жилья – студенты, молодые семьи и даже пенсионеры. О них мы поговорим в следующий раз.

Источник: metrinfo.ru