Инвестиции в будущее – как стать рантье

Пассивный бизнес или инвестирование – это когда дело налажено, и вы просто получаете прибыль, не прикладывая для этого усилий. Одним из таких видов бизнеса является покупка квартиры в ипотеку для последующей сдачи ее в аренду.  Относительно выгодности этого дела есть много противоречивых мнений. В этой статье мы разберем все по полочкам, чтобы у читателя не осталось вопросов.

1. Стоимость

Стоимость однокомнатной квартиры в регионах сильно варьируется, поэтому приведем реальный пример. Средняя цена на квартиру в центре города с населением 1 млн. человек — 1,8 миллиона рублей. Жилье, которое мы выбрали в качестве примера находится в новом доме, общая площадь – 44 квадратных метра, площадь лоджии 6 метров, комнаты – 20, кухни – 12 и гардеробной - 7.

Недвижимость на вторичном рынке несколько дешевле, но в таком случае вы не можете быть уверены в качестве ремонта и ликвидности жилья для сдачи в аренду.

Если рассматривать покупку новой квартиры, то соседями скорее всего окажутся молодые семьи, взявшие ипотеку. Это несомненный плюс, так как квартиросъемщиками в основном являются люди до 35 лет. Отсутствие среди соседей пенсионеров, алкоголиков и асоциальных личностей является положительным моментом.

Дом, недавно сданный в эксплуатацию, будет на гарантии 5 лет. Значит, любую возможную поломку – неисправности электропроводки, санузла или протекание швов между плитами будет бесплатно ремонтировать управляющая компания. 

2. Расчет ипотеки

Для более точного расчета уберем все социальные программы и льготы для покупателя. Стандартная ставка в Сбербанке составляет 9,6% годовых с первоначальным взносом 15%. То есть, для первоначального взноса потребуется всего лишь 270 тысяч рублей.

Данные на ипотечном калькуляторе показывают, что оптимальный срок выплат 20 лет, равными платежами, примерно по 13 тысяч рублей.

3. Как накопить на первоначальный взнос

Может, вы собираетесь копить деньги на первоначальный взнос, или уже накопили – это зависит сугубо от вас. В этот расчет мы также не включаем возможность использования материнского капитала.

Но если вы человек среднего достатка, для вас вполне реально откладывать по 10 тысяч рублей в месяц на протяжении трех лет. Конечно, деньги лучше копить не под подушкой, а сделать вклад на три года в банке. За это время с учетом минимальных процентов (8 % годовых) по вкладам вы накопите 408 тысяч рублей.

4. Обустройство арендного жилья

Допустим, вы накопили эти деньги. Из них 270 тысяч потратили на первоначальный взнос, а 10 тысяч на оценщика и страховку недвижимости. У вас остается 128 тысяч рублей. На эти деньги нужно купить самое необходимое в съемную квартиру – это холодильник, стиральная машина, диван, телевизор, микроволновая печь, кухонный гарнитур и гардероб. Если искать хорошие б/у варианты на сайтах с объявлениями, то в эту сумму вы уложитесь. 

В большинстве квартир после покупки будут только газовая плита, унитаз, раковина, ванная, свежие дешевые обои и пластиковые окна.

5. Объявление о сдаче

Подайте объявление о сдаче квартиры на долгий срок. Это очень важно. Сдавать на месяц-два невыгодно. Есть риск, что квартиросъемщик что-нибудь сломает, унесет или съедет не заплатив.

Лучший вариант – обратиться в агентство недвижимости и нанять специалиста. Риелтор поможет с поиском адекватных квартирантов и составит договор с полной описью имущества, находящегося в квартире. Главным плюсом будет то, что за работу агента платит не собственник жилья, а будущие жильцы. Установив начальную стоимость аренды, к примеру, в 15 тысяч рублей не забудьте, что каждые полтора года цена аренды повышается в среднем на 10%.

6. Расчет окупаемости

Вариант 1

Возможно, самый удобный для вас вариант – платить за ипотеку только деньгами за аренду. В таком случае, с учетом инфляции и постепенного подъема цены на аренду вы расплатитесь за 19 лет вместо 20. Зато не понадобится никаких вложений, кроме ежегодной страховки и первоначального взноса. Этот вариант подходит для тех, кто не хочет постоянно вкладываться и просто будет рад тому, что через несколько лет у него будет квартира в центре, оплаченная квартиросъемщиками.

Вариант 2

Этот вариант для тех, кто не хочет сидеть на месте и собирается продвигать свой пассивный бизнес дальше. Если вы смогли накопить на первоначальный взнос, откладывая по 10 тысяч в месяц, то и сейчас сможете добавлять по 10 тысяч для быстрого погашения ипотеки.

Платя в месяц по 25 тысяч рублей (15 тысяч рублей аренда + 10 тысяч ваши собственные средства) за ипотеку вместо 13 тысяч, вы постепенно уменьшаете срок ипотеки, либо сумму платежа. Добавим сюда налоговый вычет – 13% от полной суммы и увидим, что государство вернет вам 234 тысячи рублей, которые также можно будет внести за ипотеку.

Итого, примерно через 8 лет вы расплатитесь за квартиру. Это не так быстро, но все же лучше, чем 19 лет. После 8 лет интенсивных платежей эта квартира наконец-то начнет приносить чистый доход примерно 20 тысяч рублей в месяц (с учетом инфляции и повышения арендной платы).

7. Планы на будущее

Вы можете смотреть еще дальше. Если доход позволяет вам ежемесячно откладывать по 20 тысяч, можно приобрести еще одну квартиру в ипотеку и также сдавать её в аренду. Если следовать этому сценарию, то вторую ипотеку вы выплатите уже через 5 лет, комбинируя ежемесячные вклады, деньги от сдачи первой квартиры и ренту со второй. К тому же, некоторые застройщики предлагают индивидуальные скидки при одновременной покупке двух квартир.

Приобрести недвижимость таким способом не так уж и сложно. Вам решать, на каком варианте остановиться.  

8. Глава для тех, кто считает этот план нереальным

Несомненно, у этого способа найдутся противники, но давайте посчитаем, как это будет выглядеть в двух вариантах. Возьмем для примера двоих людей одинакового возраста, 25 лет. Оба женаты и имеют хороший постоянный доход. Одного зовут Антон, и он мечтает о дорогой иномарке и даче за городом, другого Сергей и он мечтает стать финансово независимым в ближайшем обозримом будущем.

Антон в 25 лет решил, что ему нужна хорошая машина, так как квартира у него есть (досталась от родителей или живет с ними). Антон начинает копить деньги на первоначальный взнос и копит три года по 10 тысяч рублей. Затем берет хорошую иномарку за 750 тысяч рублей в кредит и теперь платит по 15 тысяч рублей в месяц целых три года.

Сергей в те же 25 лет решил откладывать по 10 тысяч рублей и через три года взял квартиру в ипотеку по схеме, описанной выше и продолжает добавлять к арендной плате свои деньги. Ездит он на б/у машине за 300 тысяч.

Через три года, выплатив кредит за машину, Антон решает купить себе дачу за городом и также копит и откладывает. Но из-за тяги к роскоши у него это слабо получается, так как периодически нужно покупать новую мебель, телефоны, дорогую одежду и обслуживать дорогую машину. В итоге Антон берет большой кредит на покупку дачи, постройки бани и т.д. Платит по 20 тысяч 7 лет до 38 лет.

Сергей же к 36 годам выплатил ипотеку и сразу же взял в ипотеку вторую квартиру.

Через 7 лет у Антона постарела его хорошая иномарка, и он решает купить автомобиль еще дороже. Он берет еще один кредит, предварительно продав свой старый автомобиль. И платит теперь по 15 тысяч рублей 7 лет, до своего 45-летия.

Сергей в 41 год выплатил вторую ипотеку, купил третью квартиру и тоже сдал в аренду. Третий кредит он выплатит к 44 годам — с учетом арендной платы трех квартир и своих вложений.

Несложно посчитать, что четвертую ипотеку Сергей выплатит к 45 годам и далее с учетом всех рент сможет докупать по 1 жилплощади каждые полтора года. К 55 годам у Сергея будет 10 квартир, которые будут сдаваться и приносить огромный доход. Таким образом, Сергей уже в 55 лет сможет уйти на пенсию и не переживать о своем будущем. Невозможно знать, сколько будет стоить арендная плата за жилье через 30 лет, но сейчас 10 квартир в центре города-миллионника могут принести 150 тысяч рублей в месяц.

Антон к 55 годам как раз сможет улучшить обстановку, переехав в более просторный дом и сменив еще одну иномарку.

Конечно, подсчет приведен примерный, но основная тенденция ясна. К тому же здесь не берется в расчет возможный карьерный рост, повышение зарплат, получение материнского капитала и остальные льготы.

Разумеется, каждый сам принимает решения, но вы легко можете провести подобный расчёт для своих города и зарплаты.