Перевод апартаментов в квартиру

На рынке недвижимости в России понятие «апартаменты» возникло около 10 лет назад и на сегодняшний день прочно укрепило свои позиции. На первый взгляд может показаться, что апартаменты ничем не отличаются от квартиры, но это не так. Вот в чем разница: 

• Невозможность постоянной регистрации. Формально апартаменты не считаются жилым помещением и чаще всего оформлены как коммерческий объект. Если у застройщика есть документы, позволяющие использовать объект в качестве гостиницы, в апартаментах будет допустима временная регистрация на срок до 5 лет с дальнейшим продлением. 
• Повышенные налоги на коммунальный сервис и недвижимость. Тарификация услуг производится в соответствии с нормами, установленными для нежилых помещений. 
• В связи со статусом помещения отсутствует налоговый вычет. Как правило, цена апартаментов на 15-20% меньше, что делает их весьма рентабельным вложением в жилье. 
• В качестве апартаментов можно приобрести нестандартные помещения любого класса и площади, например мансарду или лофт. Из-за отсутствия норм, предъявляемых к обычной жилплощади, можно воплотить самые смелые дизайнерские решения, например, установить камин.  

Чаще всего апартаменты покупаются в качестве «дополнительного» жилья, но они также являются бюджетным вариантом при переезде в новый город или страну. 

В связи с тем, что как минимум для четверти покупателей недвижимости такого рода важную роль играет постоянная регистрация, перед ними встает вопрос перевода апартаментов в статус жилого помещения.

Для успешной смены типа жилья апартаменты должны соответствовать санитарно-техническим и принятым жилищным нормам. Также апартаменты не должны иметь никаких обременительных ограничений. 

Чтобы оформить апартаменты как жилое помещение, требуется пройти все необходимые проверки и подготовить ряд документов:

• Заявление на смену типа жилья;
• Паспорт;
• Документ на право собственности;
• Проект (при необходимости перепланировки);
• Заключение о соответствии апартаментов жилищным требованиям;
• План БТИ (поэтажный план территориального бюро технической инвентаризации).

Когда все проверки успешно пройдены, а документы собраны, необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Рассмотрением каждой конкретной заявки занимается особая муниципальная комиссия, однако на данный момент перевод рассматривается только для апартаментов, находящихся в многоквартирных домах. Срок рассмотрения заявки в Москве составляет 48 рабочих дней. Шанс получения положительного ответа выше при коллективном обращении жильцов. Если на запрос о смене типа жилья получен положительный ответ, можно смело обращаться в Росреестр для занесения изменений в ЕГРН и получения обновленных документов на жилье. 

Одним из основополагающих факторов для перевода апартаментов в жилой фонд будет инсоляционный расчет — солнечный свет должен попадать в квартиру не менее 2 часов в течение дня. 

Важно учитывать, что в частных случаях могут потребоваться дополнительные документы. Отрицательный ответ можно обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев с момента отказа. 

В сентябре 2017 года Институт экономики предложил Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ внести изменения в Жилищный кодекс, признающие апартаменты жилой недвижимостью, и уже в ноябре того же года был подготовлен соответствующий законопроект. В нем предусмотрено изменение градостроительных норм в пользу многофункциональных зданий, в которых могут располагаться и жилые помещения, и апартаменты.

Документом апартаменты определены как «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием». Данная формулировка дает понять, что апартаменты будут считаться одним из типов жилой собственности, а значит изменится налогообложение и коммунальная тарификация. 

Несомненное преимущество законопроекта – возможность владельцев апартаментов оформить постоянную регистрацию и иметь возможность пользоваться окружающей инфраструктурой по месту жительства. 

Сменить свой статус пока смогут только апартаменты в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, находящихся на большом расстоянии от вредных заводов и производств. Смена статуса такого жилья возможна до 31 декабря 2021 года. 

На данный момент законопроект находится на завершающей стадии подготовки и создания текстовой формулировки нормативно правового акта.