Как выбрать квартиру в новостройке: 8 параметров, которые важно проверить до покупки

Вы уже выбрали жилой комплекс, определились с бюджетом и количеством комнат. Казалось бы, самое сложное позади. Но именно на этом этапе возникает не менее важный вопрос: как выбрать квартиру в новостройке среди нескольких похожих вариантов?

В одном проекте могут одновременно продаваться десятки двухкомнатных и трёхкомнатных квартир, в том числе рассчитанных на семьи. На первый взгляд они отличаются только этажом, видом или несколькими квадратными метрами. На практике именно эти детали могут существенно повлиять на комфорт проживания, ликвидность и будущую стоимость объекта.

Поэтому выбирать конкретную квартиру лучше не по принципу «эта понравилась больше», а последовательно: от сценария жизни — к планировке, этажу, виду, парковке и инфраструктуре.

1. Сначала определите сценарий использования квартиры

Перед тем как сравнивать планировки, стоит ответить на простой вопрос:

Для чего вы покупаете квартиру?

Для собственного проживания? Для семьи с ребёнком? Для пары без детей? Для сдачи в аренду? Для инвестиций с возможностью последующей продажи? Одна и та же квартира может быть отличным решением для одного покупателя и совершенно не подходить другому. Например, семье с ребёнком важны изолированные комнаты и полноценная общая зона. Инвестору — понятная планировка, ликвидный этаж и отсутствие слишком специфических решений. Человеку, который работает из дома, может быть важен кабинет или возможность его организовать. Именно поэтому начинать выбор нужно не с вида из окна, а со своего образа жизни.

2. Планировка важнее лишних квадратных метров

Количество комнат само по себе ещё ничего не гарантирует. Две квартиры одинаковой площади могут совершенно по-разному восприниматься в повседневной жизни. Например, для семьи из двух взрослых и одного ребёнка одним из наиболее удобных решений может быть:
— отдельная спальня родителей;
— отдельная детская;
— кухня-гостиная как общая зона;
— достаточное количество мест для хранения.

Такая планировка позволяет каждому иметь личное пространство, но при этом сохраняет полноценную зону для совместной жизни. Если отдельную детскую невозможно организовать, иногда приходится выделять часть гостиной или использовать трансформируемую зону. На определённом этапе это может работать, но для постоянного проживания такой сценарий обычно менее удобен.

На что смотреть в планировке квартиры

При выборе квартиры в новостройке важно проверить:
— есть ли изолированные спальни;
— достаточно ли места для хранения;
— можно ли установить полноценные шкафы;
— удобно ли расположены санузлы;
— есть ли мастер-спальня;
— достаточна ли площадь кухни-гостиной;
— много ли бесполезных коридоров;
— можно ли адаптировать квартиру к изменению состава семьи.

Хорошая планировка — это не обязательно большая площадь. Иногда грамотно организованные 80 квадратных метров оказываются удобнее неудачно спроектированных 100.

3. Какой этаж лучше выбрать

Универсально правильного этажа не существует. Есть люди, которые любят высокие этажи за свет, воздух и открытые виды. Другим комфортнее жить ближе к земле. Третьи сознательно выбирают средние этажи как наиболее нейтральный вариант. Поэтому этаж нужно оценивать исходя из цели покупки.

Если квартира покупается для себя

Здесь в первую очередь важны личные ощущения. Лучше, если есть возможность, посмотреть несколько квартир на разных этажах. Иногда покупатель изначально хочет только высокий этаж, но уже на месте понимает, что именно в этом проекте ему комфортнее на восьмом или десятом.
Важно оценить:
— вид;
— уровень шума;
— количество света;
— ощущение высоты;
— близость к деревьям или внутреннему двору;
— расстояние до соседних корпусов.

Если квартира покупается для инвестиций

Здесь обычно лучше выбирать более нейтральный и понятный будущему покупателю вариант. Слишком низкий или слишком высокий этаж может сужать потенциальную аудиторию. Исключение — квартира с уникальной характеристикой. Например, высокий этаж может открывать панораму, которой нет у других квартир. А низкий — иметь собственную террасу, выход в сад или визуальную связь с парком. То есть важна не сама цифра этажа, а дополнительная ценность, которую этот этаж создаёт.

4. Обязательно оцените вид из окна

Даже две одинаковые квартиры в одном корпусе могут значительно отличаться по своим характеристикам. Одна выходит на парк, вторая — во двор, третья — на соседний корпус, четвёртая — на дорогу. И эта разница влияет не только на эмоциональное восприятие квартиры, но и потенциально на её будущую ликвидность. Ознакомиться с материалом по поиску ЖК с видовыми квартирами можно по ссылке.

Перед покупкой стоит проверить:
— куда ориентированы окна;
— где встаёт и садится солнце;
— насколько близко расположен соседний корпус;
— может ли существующий вид быть перекрыт;
— есть ли рядом дороги;
— каким будет уровень шума;
— что планируется строить на соседних участках.

Красивый вид из окна — один из немногих параметров квартиры, которые невозможно исправить ремонтом.

5. Парковка — не второстепенный вопрос

Машино-место часто начинают обсуждать уже после выбора квартиры. Но если недвижимость покупается для собственного проживания, парковку лучше рассматривать одновременно с квартирой.
Нужно понимать:
— есть ли подземный паркинг;
— можно ли купить конкретное машино-место;
— насколько удобно оно расположено;
— сколько машино-мест предусмотрено относительно количества квартир;
— есть ли гостевая парковка;
— где можно оставить автомобиль, если машино-место не приобретается.

В высокобюджетном сегменте отсутствие удобного решения для автомобиля может серьёзно снизить комфорт проживания. Для инвестиционной квартиры этот фактор также важен: наличие машино-места может расширить круг потенциальных покупателей или арендаторов. Поэтому во многих случаях квартиру и паркинг имеет смысл рассматривать как единый продукт.

6. Инфраструктура должна соответствовать вашему образу жизни

При выборе квартиры покупатели часто смотрят на количество объектов инфраструктуры. Но важнее не количество, а то, насколько конкретные функции нужны именно вам.
Семье с ребёнком могут быть важны:
— детская площадка;
— детский сад;
— школа;
— спортивные секции;
— безопасная закрытая территория.

Человеку, который много работает из дома, могут быть важны:
— коворкинг;
— переговорная;
— удобные общественные пространства;
— Wi-Fi;
— кафе внутри проекта.

Для другого покупателя приоритетом станут фитнес-клуб, ресторан, супермаркет, прогулочная территория или сервисы управляющей компании. Поэтому правильный вопрос звучит не так: «Какая инфраструктура есть в проекте?» А так: «Какая часть этой инфраструктуры действительно улучшит мою повседневную жизнь?»

7. Посмотрите не только квартиру, но и сам корпус

Это важный этап, который часто недооценивают. Перед покупкой стоит проверить:
— сколько квартир находится на этаже;
— сколько лифтов предусмотрено;
— где расположены лифтовые холлы;
— насколько далеко квартира находится от лифта;
— есть ли рядом технические помещения;
— где находятся места для хранения колясок и велосипедов;
— как организован вход в корпус;
— каким будет поток жителей на этаже.

Даже хорошая квартира может потерять часть привлекательности, если непосредственно за стеной находится лифтовая шахта или активная техническая зона. Особенно внимательно к этому стоит относиться в проектах с большим количеством квартир на одном этаже.

8. Проверьте застройщика и документы

Выбирая квартиру в новостройке, стоит посмотреть не только на сам объект, но и на историю девелопера.
Полезно изучить уже построенные проекты:
— насколько итоговый результат соответствует рендерам;
— как выглядят фасады через несколько лет;
— в каком состоянии находятся общественные пространства;
— насколько качественно выполнено благоустройство;
— как организовано управление домом.

Рендер показывает замысел. Готовый проект показывает, насколько девелопер умеет его реализовывать.
Отдельно необходимо проверить документы. При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве отношения между застройщиком и покупателем регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ, который устанавливает гарантии защиты прав участников долевого строительства. В проектах, где расчёты ведутся через счета эскроу, деньги покупателя размещаются на специальном счёте в уполномоченном банке и передаются застройщику в порядке, предусмотренном законом. Это существенно повысило защищённость покупателей новостроек, но не отменяет необходимости внимательно изучать договор и характеристики приобретаемого объекта.

Важно проверить:
— точное описание квартиры;
— площадь;
— этаж;
— номер объекта;
— сроки передачи;
— стоимость и порядок оплаты;
— условия договора;
— проектную документацию;
— информацию о застройщике.

Как выбрать квартиру для себя и для инвестиций: в чём разница

Если квартира покупается для собственного проживания, основным критерием должен быть комфорт именно вашей семьи. Можно допустить более индивидуальные решения: необычный этаж, нестандартную планировку или ориентацию окон, если именно вам это нравится. Если же квартира приобретается с инвестиционной целью, подход будет немного другим. Здесь лучше выбирать объект, который будет понятен максимально широкому кругу будущих покупателей.
Как правило, это:
— функциональная планировка;
— востребованная площадь;
— нейтральный этаж;
— хорошая ориентация окон;
— отсутствие явных недостатков;
— удобная парковка;
— развитая инфраструктура;
— понятный сценарий дальнейшего использования.

Инвестиционная квартира необязательно должна быть самой эффектной. Она должна быть понятной, удобной и легко объяснимой следующему покупателю.

Чек-лист VSN Group: что проверить перед выбором квартиры

Перед тем как принять окончательное решение, ответьте на десять вопросов:
1. Подходит ли планировка под мой реальный сценарий жизни?
2. Хватит ли комнат через три-пять лет?
3. Достаточно ли мест для хранения?
4. Комфортен ли мне этот этаж?
5. Куда выходят окна и сколько будет естественного света?
6. Может ли вид измениться из-за будущего строительства?
7. Где я буду парковать автомобиль?
8. Какая инфраструктура проекта действительно нужна мне?
9. Что находится рядом с квартирой на этаже?
10. Насколько легко будет продать или сдать эту квартиру в будущем, если возникнет такая необходимость?

Если хотя бы на несколько вопросов нет понятного ответа, лучше ещё раз сравнить варианты.

Главное правило при выборе квартиры:

Нет квартиры, которая была бы лучшей абсолютно для всех. Есть квартира, которая лучше всего соответствует конкретной задаче покупателя. Поэтому мы в VSN Group рекомендуем начинать не с вопроса «Какая квартира здесь самая красивая?», а с вопроса: «Как я буду пользоваться этой квартирой каждый день — и что произойдёт с ней через несколько лет?». Планировку можно частично изменить. Интерьер можно полностью переделать. Но этаж, расположение квартиры в корпусе, направление окон, вид и окружение останутся с вами надолго. Именно поэтому выбор конкретной квартиры внутри уже выбранного проекта иногда оказывается не менее важным решением, чем выбор самого жилого комплекса.

VSN Group помогает сравнивать квартиры внутри проекта не только по цене и площади, но и по планировке, видовым характеристикам, этажу, инфраструктуре и потенциальной ликвидности, чтобы выбрать объект под реальную задачу покупателя.