На сегодня договор аренды является одной из самых распространенных сделок на рынке недвижимости. Суть заключается в передаче имущества для временного пользования от собственника второй стороне за установленную договором оплату. К установлению цены на услуги арендодателя, оформлению или расторжению договора, а также к некоторым нюансам надо подходить грамотно. Это обезопасит от дополнительных финансовых затрат в ближайшем будущем.

Теория по заключению договора

Прежде чем заключать договор, рекомендуется получить информацию из Росреестра, чтобы убедиться, что сделка заключается с собственником имущества. В том случае, если договор будет заключен не с владельцем, в суде доказать свои права на арендованный объект не получится, а сделку признают недействительной, в результате чего убытки возместить будет практически невозможно.

Еще одной распространенной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации заключенного договора. Такая ситуация может возникнуть по причине отсутствия у владельца документов на рентное помещение или недвижимость.

Важным нюансом является то, что договора аренды регистрируются при условии, если они заключены на год и более. Поэтому большинство владельцев предпочитает заключать договора аренды на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией. Такая мера защищает собственника от права арендатора на выкуп коммерческой недвижимости.

Передача недвижимого имущества должна осуществляться актом приема-передачи с перечнем имущества, находящегося в арендуемом объекте. Это обезопасит собственника от материальных убытков. Общее состояние помещений должно быть подробно описано в договоре: это избавит от разногласий сторон в будущем.

Арендная плата и валюта

Согласно стандартному договору, арендатор обязан своевременно выплачивать сумму, указанную в договоре и соблюдать сроки, прописанные там. Арендодатель в свою очередь, имеет право повышать плату за пользование имуществом, но не чаще 1 раза в год.

Чтобы в дальнейшем между сторонами не возникало разногласий или конфликтных ситуаций, следует включить пункты об оплате коммунальных и телекоммуникационных услуг, а также текущего ремонта здания и имущества.

Согласно статье 317 Гражданского Кодекса РФ, арендодатель имеет право назначить оплату услуг не только в национальной валюте. При определении суммы в иностранной валюте, за основу берется курс на дату заключения договора. Следует принять во внимание факт, что заключение договора в валюте может понести как дополнительный доход, так и непредвиденные убытки из-за резких скачков валютного курса.

Если решение со стопроцентной точностью принято в пользу иностранной валюты

Не поленитесь проанализировать динамику и выявить максимальную и минимальную ставку за определенный временной интервал. Это не поможет при возникновении рисков, но позволит четко представлять общую картину и сделать взвешенное решение поможет.

Депозит, как обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж представляет собой некую денежную сумму, в виде гарантии собственнику недвижимости, которая, по истечении договора, должна быть возвращена арендатору в полном объеме.

Чтобы задаток не был использован арендодателем, как дополнительная плата за что либо, арендатору следует обезопасить себя:

• Убедиться, что в договоре прописан пункт о возврате депозита.
• Обратить внимание, на какие нужды пойдет денежная сумма.
• И если это необходимо, то не лишним будет потребовать список статей расходов, на которые будет направлен депозит.

Ремонт арендованного помещения

Капитальный ремонт всегда осуществляется за счет собственника, а текущий полностью ложится на плечи временного владельца, арендующего недвижимость. Арендатор должен настоять на том, чтобы в договоре были прописаны даты начала и окончания ремонтных работ, во избежание неудобств.

Если арендатор не прочь провести капитальный ремонт самостоятельно с последующим возмещением материальных затрат, это тоже должно быть подробно описано в договоре.

Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды предусматривает отказ одной из сторон, согласно статье 310 Гражданского Кодекса РФ. Но стоит учесть, что из этого правила следуют и исключения.

Договор аренды может быть расторгнут в следующих ситуациях:

• Имело место нарушение условий, прописанных в договоре (несвоевременная оплата более 2 раз).
• При наличии пункта в договоре «о расторжении в любой момент».

Важным моментом является и тот факт, что при переходе права собственности к другому лицу, договор аренды продолжает действовать до своего окончания, если новый владелец не воспользуется правом расторжения договора в одностороннем порядке.

Чтобы взаимоотношения между арендатором и арендодателем проходили гладко и без конфликтов, необходимо грамотно составлять все условия договора.